KPMG: IVA por el arrendamiento de los inmuebles

Por: actualicese.com
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Publicado: 6 de febrero de 2007
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¿Procede la deducción especial por inversión en activos fijos reales productivos adquiridos en el año 2007?

Respuesta. La Ley 863 de 2003 introdujo la deducción adicional por inversiones en activos fijos reales productivos. Durante la vigencia de la ley, las personas naturales y jurídicas, contribuyentes del impuesto sobre la renta, podían deducir el 30 por ciento del valor de los activos fijos reales productivos adquiridos entre el primero de enero del 2004 y el 31 de diciembre del 2007, aún bajo la modalidad de leasing financiero con opción irrevocable de compra. Advertía la norma que quien solicitara la deducción especial no podía acogerse al beneficio de auditoría previsto en el artículo 689-1 del Estatuto Tributario.

La Ley 1111 de 2006 consagró de manera permanente la deducción adicional por inversiones en activos fijos reales productivos, adquiridos aún bajo la modalidad de leasing financiero con opción irrevocable de compra. Además, la ley introduce cambios importantes a la deducción especial, los cuales se explican a continuación.

* Incremento de la deducción en diez puntos. Así, a partir del año gravable 2007, la deducción será equivalente al 40 por ciento del valor de la inversión.

* El beneficio se traslada a los socios o accionistas, pues se prevé que la utilización de esta deducción no genera utilidad gravada en cabeza de los mismos.

* Las pérdidas que se originen con ocasión de este beneficio podrán ser compensadas con las rentas líquidas futuras del contribuyente.

* Limita el uso de mecanismos para acelerar la depreciación de los activos, pues sólo permite depreciar los activos fijos objeto del beneficio por el sistema de línea recta.

* Restringe la aplicación de la deducción respecto de activos que hayan sido objeto de transacción entre empresas filiales o vinculadas accionariamente o con la misma composición mayoritaria de accionistas, y las declarantes, si las hubiere.

Se debe resaltar que bajo la Ley 1111 de 2006 los contribuyentes que se beneficien de la deducción de activos fijos reales productivos tampoco podrán acogerse al beneficio de auditoría.

¿Una persona natural, propietaria de dos bienes inmuebles (un local comercial y un apartamento), registrada en el régimen simplificado, que consigna los inmuebles en una sociedad inmobiliaria, ¿debe pagar IVA por el arrendamiento de los inmuebles?

Respuesta. Por disposición del artículo 420 y del literal c) del artículo 437 del Estatuto Tributario, la prestación de servicios en el territorio nacional es un hecho generador del IVA y convierte al prestador del servicio en sujeto pasivo jurídico del impuesto.

De acuerdo con lo anterior, toda persona natural o jurídica que preste el servicio de arrendamiento de bienes inmuebles en Colombia, salvo en los casos exceptuados por el numeral quinto del artículo 476 del Estatuto Tributario, esto es, el arrendamiento de inmuebles para vivienda y de espacios para exposiciones y muestras artesanales nacionales, es responsable del IVA, debiendo entonces cobrar el impuesto, declararlo y consignarlo a favor de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian), en un banco autorizado.

Actualmente, según lo dispuesto en el artículo 468-3 del Estatuto Tributario, la tarifa del IVA aplicable al servicio de arrendamiento de bienes inmuebles es del 10 por ciento.

Ahora bien, el artículo 8 del decreto 522 de marzo 7 de 2003 establece el tratamiento de IVA aplicable a contratos de arrendamiento con intermediación. Nos permitimos citar la norma:
“En el servicio gravado de arrendamiento de bienes inmuebles prestado con intermediación de una empresa administradora de finca raíz, el impuesto sobre las ventas (IVA) por el servicio de arrendamiento se causará atendiendo a la calidad de responsable de quien encarga la intermediación (…), y será recaudado por el intermediario en el momento del pago o abono en cuenta, sin perjuicio del impuesto que se genere sobre la comisión del intermediario. Para tal efecto deberá tenerse en cuenta lo siguiente:

1. Si quien solicita la intermediación es un responsable del régimen común, el intermediario administrador deberá trasladarle la totalidad del impuesto sobre las ventas generado en la prestación del servicio de arrendamiento, dentro del mismo bimestre de causación del impuesto sobre las ventas (IVA). Para este efecto deberá identificar en su contabilidad los ingresos recibidos para quien solicita la intermediación, así como el impuesto trasladado.

2. Si quien solicita la intermediación es un responsable inscrito en el régimen simplificado, el impuesto sólo se generará a través del mecanismo de la retención en la fuente en cabeza del arrendatario que pertenezca al régimen común del IVA.

3.- El intermediario solicitará a su mandante y al arrendatario la inscripción en el régimen del IVA al que pertenecen. (…)”. Con todo lo anterior, damos respuesta a la pregunta en los siguientes términos:

- El servicio de arrendamiento del apartamento no causa IVA, siempre y cuando el inmueble sea para vivienda.
– El servicio de arrendamiento del local comercial causa IVA a la tarifa del 10 por ciento. No obstante, si el arrendador pertenece al régimen simplificado, el IVA sólo se causará si el arrendatario pertenece al régimen común, en cuyo caso el impuesto será recaudado a través de la retención en la fuente teórica que practique el arrendatario.

En otras palabras, una persona natural propietaria de un local comercial, que pertenece al régimen simplificado y que arrienda el inmueble a un responsable del régimen común, a través de una empresa intermediaria, no es responsable del IVA por el servicio de arrendamiento; este impuesto se causará vía retención en la fuente teórica que realice el arrendatario.

- La comisión a favor de la inmobiliaria a través de la cual se arriendan los inmuebles se gravará con IVA a la tarifa general del 16 por ciento. Para el efecto, la empresa administradora de los inmuebles facturará el impuesto al arrendador, lo declarará y lo consignará a favor de la Dian en un banco autorizado.

¿Procede la devolución por pago en exceso, solicitada por un agente de retención, cuando la Administración de Impuestos ha recibido el pago del impuesto tanto del agente de reten- ción como del sujeto de retención?

Respuesta. De acuerdo con el artículo 850 del Estatuto Tributario, los contribuyentes podrán solicitar ante la Dian la devolución de los pagos en exceso efectuados por concepto de obligaciones tributarias o aduaneras, para lo cual se debe seguir el mismo procedimiento que se aplica para las devoluciones de los saldos a favor.

Para que se configure un pago en exceso o enriquecimiento sin causa deben presentarse tres elementos, a saber: (i) un enriquecimiento; (ii) un empobrecimiento correlativo; y (iii) que el enriquecimiento se haya realizado sin justa causa.

De otra parte, según lo dispuesto en el artículo 367 del Estatuto Tributario, la retención en la fuente tiene por objeto conseguir en forma gradual que el impuesto se recaude, en lo posible, dentro del mismo ejercicio gravable en que se causa.

El artículo 375 del Estatuto Tributario indica que los agentes de retención, que por sus funciones intervengan en actos u operaciones en los cuales deban, por expresa disposición legal, efectuar la retención o percepción del tributo, están obligados a efectuarla. El artículo 368 establece quiénes son agentes de retención.

El artículo 370 de la misma codificación dispone que los agentes que no efectúen la retención responderán por las retenciones, sin perjuicio de su derecho de reembolso contra el contribuyente, cuando el agente satisfaga la obligación.

En el caso bajo análisis, el agente de retención satisfizo la obligación tributaria del contribuyente, pues no retuvo el valor del impuesto al momento del pago o abono en cuenta pero declaró y pagó el valor de la retención con cargo a su propio patrimonio.

Con el pago de la retención se incrementó el patrimonio del Estado y, en consecuencia, se empobreció el agente. Por tanto, están presentes los dos primeros elementos del pago en exceso o enriquecimiento sin justa causa.

En lo que respecta al tercer elemento, esto es, la inexistencia de una justa causa para el pago, el mismo no se cumple como quiera que el agente de retención, con fundamento en el artículo 375 del Estatuto Tributario, debe realizar la retención y su incumplimiento faculta a la Dian para exigirle su pago; es decir, que el pago realizado por el agente sí tiene causa legal.

Así las cosas, el agente de retención que, no obstante, no haber descontado el valor de la retención respectiva la haya cancelado al Estado en su declaración de retención, debe proceder a solicitar su reembolso al contribuyente al ser éste el procedimiento legal, según lo establecido por el artículo 370 del Estatuto Tributario, y no pretender su devolución por pago en exceso a la Administración Tributaria.

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Última actualización: febrero 6, 2007 | Volver al inicio de esta sección
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