¿Cómo se maneja la Prórroga en el Arrendamiento de un Local Comercial?
La mayorÃa de los comerciantes de la pequeña y la mediana empresa funcionan en locales y oficinas alquiladas, pero desconocen los derechos y obligaciones que tienen sobre las prórrogas y terminaciones del Contrato de Arrendamiento.
Con alguna frecuencia se confunden las reglas del Contrato de Arrendamiento de un Local Comercial con las Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana, cuando sus diferencias son bien marcadas, además que cada uno de estos contratos están regulados por disposiciones legales distintas.
¿Cuándo el Comerciante-Arrendatario tiene derecho a la prórroga automática del arrendamiento del local donde funciona?
El artÃculo 518 del Código de Comercio establece una primera condición para que sea un derecho del comerciante exigir la prórroga del contrato de arrendamiento del local que está utilizando: que lleve ocupando mÃnimo por 2 años de manera continua el local y con el mismo establecimiento de comercio.
Por esto, si un comerciante tiene alquilado un local, oficina, etc… hace mas de dos años, pero en este tiempo ha tenido funcionando primero una tienda por un par de meses, luego por unos meses una droguerÃa y en los últimos seis meses tuvo funcionando un almacén de repuestos, este comerciante no puede exigir que le prorroguen automáticamente el contrato del local comercial por el sólo hecho de llevar mas de 2 años continuos en dicho inmueble arrendado.
Excepciones a la prórroga automática
La misma norma ya citada, establece que en caso que se presenten las siguientes tres situaciones, asà el Comerciante-Arrendatario lleve más de 2 años y ejerciendo con el mismo Establecimiento de Comercio, NO tendrá derecho a exigir la prórroga automática del contrato de arrendamiento. Veamos:
1) Cuando el Comerciante-Arrendatario haya incumplido el contrato.
2) Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el Comerciante-Arrendatario.
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
El Arrendador debe anunciar la No Prórroga con 6 meses de anticipación
El Propietario-Arrendador o su Representante deberá entregar aviso por escrito con no menos de 6 meses de anticipado a la terminación de término del Contrato de Arrendamiento del Local Comercial.
Por supuesto que este término mÃnimo de 6 meses para preavisar la No Prórroga se exceptúa cuando existe orden de una autoridad competente o por motivos de peligro como la Ruina, sanitario, etc. (Art. 520 C.Co.)
Si el contrato no se renueva porque se va a reconstruir, al terminar las obras el Comerciante-Arrendatario tiene Derecho de Preferencia
En los casos establecidos en el numeral 3º del artÃculo 518 del Código de Comercio que trata sobre la No Prórroga porque se requiere el inmueble para ser reconstruido o reparado, el Comerciante-Arrendatario tiene derecho a que antes de 60 dÃas a la fecha que se terminarán las obras se le notifique si quiere ejercer el Derecho de Preferencia frente a otros Comerciantes que estén interesados en el alquiler del Local Comercial, del cual deberá informar si quiere ejercer dicho Derecho, notificando al Propietario-Arrendador, con no menos de 30 dÃas a la fecha que se anunció la entrega de las obras terminadas.
Esto quiere decir que una vez terminadas las obras, en caso de existir varios comerciantes interesados en alquilar dichos locales remodelados o reconstruidos, el anterior Comerciante-Arrendatario que tenÃa alquilado dicho local y que tuvo que restituir el inmueble arrendado a causa de las construcciones, tiene derecho a que se le prefiera frente a terceros sin tener que pagar primas o valores especiales distintos al nuevo canon de arrendamiento que ha fijado por el Propietario-Arrendador. (Art. 521 C.Co.)
¿Qué pasa si en la reconstrucción se reduce el número de los locales que tenÃa?
En estos casos, el Derecho de Preferencia se ejercerá por parte de los Comerciantes-Arrendatarios del más antiguo al más nuevo.
Si el Propietario-Arrendador no realiza sobre el inmueble lo que adujo para No Prorrogar el Contrato, tiene que indemnizar al anterior Arrendatario
El Código de Comercio establece en su artÃculo 522 que en caso de No Prorrogar un Contrato de Arrendamiento de Local Comercial aduciendo que iba a utilizarlo para su vivienda o para montar en él su propio negocio en actividad distinta o reconstrucción o demolición del inmueble (Art. 518 Num. 2 y 3 del C.Co.), pero el Propietario-Arrendador le da una utilización distinta a la aducida para No Prorrogarlo o no inicia con las obras de construcción o demolición dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de entrega del inmueble por parte del Comerciante-Arrendatario al Propietario-Arrendador o su Representante, tiene que pagarle una indemnización al Comerciante-Arrendatario que no le quiso prorrogar el alquiler del inmueble, cuando éste tenÃa derecho a su prórroga según el artÃculo 518 del Código de Comercio.
¿En qué consiste la Indemnización?
La indemnización será el pago de los perjuicios causados al Comerciante-Arrendatario que tuvo que hacer entrega del inmueble alquilado, para lo cual deberá presentar demanda ante un Juez de la República, quien con ayuda de unos Peritos Judiciales determinarán el valor de los perjuicios causados, entre los que se encuentra el Lucro Cesante, los gastos que incurrió por el traslado a nuevas instalaciones, las indemnizaciones que haya pagado a trabajadores por dicho traslado o cierre del Establecimiento Comercial, incluso la solicitud del reembolso de las mejoras que el Comerciante habÃa realizado en dicho inmueble arrendado (Art. 522 del C.Co.)
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