¿Cuál es la cascada de impuestos que enfrentan las copropiedades que exploten sus áreas comunes?

  • Publicado: mayo 20, 2013
  • Última Actualización: junio 21, 2013

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A raíz de lo establecido en el art. 186 de la Ley 1607, son por lo menos 7 las nuevas cargas tributarias que le surgen a las copropiedades comerciales o mixtas que decidan, después de enero de 2013, tener ingresos por explotación de áreas comunes. En cambio, las copropiedades de vivienda no tendrán que responder por los impuestos nacionales a pesar que también decidan explotar este tipo de zonas.

El artículo 186 de la Ley 1607 de diciembre 26 de 2012, que está a punto de ser reglamentado según se prueba con el art. 17 de un proyecto de decreto que la DIAN tiene publicado en su portal desde abril de 2013, estableció lo siguiente:

“Artículo 186. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales, otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen.

Parágrafo 1°. En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.

Parágrafo 2°. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial.

Por causa de lo anterior, quedaría claro que solo las copropiedades de uso comercial y las de uso mixto son las que, a partir de enero de 2013, se convierten en contribuyentes de los impuestos nacionales si en ese momento (o en algún otro momento posterior) estuviesen haciendo la explotación de alguna de sus áreas comunes. Y nótese que solo se vuelven contribuyentes de los impuestos “nacionales” por lo cual, frente a los impuestos “municipales” (como el industria y comercio), sí seguirán gozando del beneficio que les da el art. 33 de la Ley 675 de 2001 de no tributar en esos impuestos municipales.

En el caso de las copropiedades exclusivamente de vivienda, ellas no tendrán que responder por ningún impuesto nacional sin importar cuál área común deseen explotar (no responden ni siquiera cuando les de por explotar el parqueadero de visitantes; véase el art. 17 del proyecto de decreto que antes reseñamos el cual aclara lo que se estableció en el nuevo art. 462-2 que también fue creado con la misma Ley 1607).

¿Cuáles son los impuestos nacionales que enfrentarán?

Las copropiedades comerciales y las mixtas que sí exploten sus áreas comunes enfrentan la siguiente cascada de impuestos (véase el capítulo 1 de nuestra obra educativa multimedia “Reforma Tributaria Ley 1607: todo un revolcón normativo”):

1) Responsabilidad frente al Impuesto nacional a las Ventas: si en esas áreas comunes están vendiendo bienes corporales muebles o prestando servicios que sí sean gravados con IVA, en tal caso deben inscribirse en el régimen común del IVA (responsabilidad 11 en el RUT) y cobrar ese IVA ya sea con la tarifa del 5% o la del 16% que son las únicas que quedaron existiendo a partir de enero de 2013. Además, si tienen gastos con IVA, pero tales gastos son gastos que se relacionan con la generación de sus ingresos gravados y con la generación de otros ingresos que incluso no tienen nada que ver con el IVA (como sus ingresos de cuotas de administración), en ese caso el IVA de esos gastos comunes (como el de la vigilancia que les vigila el parqueadero que cobran a los visitantes pero también vigilan los pasillos de los locales), dicho IVA tiene que ser correctamente manejado pues la parte del IVA del gasto que se relacione con la generación del ingreso gravado sí sería un IVA descontable.

La otra parte se tendría que dejar como mayor valor del gasto. Asimismo, si hasta el 2012 no eran responsables del IVA, y solo lo empiezan a ser en el 2013 (como quien dice, el 2013 es su primer año en el IVA), entonces la periodicidad para declarar el IVA será bimestral. Ya en los años siguientes (2014, 2015, etc), tendrán que mirar cuántos ingresos obtuvieron en el año anterior (ingresos de todo tipo, sujetos o no al IVA), y con ello definir qué periodicidad les puede corresponder (bimestral, ó cuatrimestral, o anual; ver art. 600 del E.T. modificado con el art. 61 del E.T.).

Sobra decir que los ingresos por explotar áreas comunes obligan a tener que expedir factura o documento equivalente a factura y hacerlo con todos los requisitos (algo que no sería obligatorio fiscalmente para el ingreso de las cuotas de administración ya que esos no son ingresos provenientes de la venta de bienes o prestación de servicios; ver art. 615 del E.T. y el art. 3 de la Resolución 3878 de 1996).

2) Responsabilidad de practicar retenciones de IVA asumidas en sus compras de bienes o servicios gravados al régimen simplificado: si la copropiedad debe figurar en el RUT como “responsable de IVA régimen común”, también le nace la obligación de practicar retenciones a título de IVA asumidas en las compras de bienes o servicios gravados realizados a personas naturales del régimen simplificado (ver numeral 4 del art. 437-2). Por tanto, cuando esas compras o pagos de servicios individualmente consideradas sean superiores a 27 UVT (caso de los bienes, 27 x 26.841= $725.00), o a 4 UVT (caso de los servicios, 4 x $26.841= $107.000), entonces deben practicar la retención de IVA en forma asumida mediante definir el IVA teórico que hubiera cobrado el vendedor del régimen simplificado y aplicarle a ese resultado la tarifa del 15% (Ver art. 437-1 del E.T. que fue modificado con el art. 42 de la Ley 1607; ver Decreto 782 de 1996).

3) Responsabilidad frente al impuesto nacional al consumo: solo si en las áreas comunes se llegaran a prestar servicios de restaurante o de venta de bebidas alcohólicas para consumo en el sitio, sí tendrían que responder también por el nuevo impuesto nacional al consumo contenido en los arts. 512-1 a 512-13 del E.T. creados con la Ley 1607 y reglamentado hasta ahora con el Decreto 803 de abril 24 de 2013.

4) Responsabilidad frente al Gravamen a los Movimientos financieros: si la copropiedad pierde su condición de no contribuyente de los impuestos nacionales, entonces en los bancos, cuando retiren sus dineros de las cuotas de administración o de los ingresos de explotación de sus áreas comunes, también les harán pagar el gravamen a los movimientos financieros (que es del 4 x mil y que rebajará al 2 x mil en el 2014 y 2015; luego rebajara al 1 x mil en 2016 y 2017; y en el 2018 ya no se cobrará; ver art. 872 del E.T.) Para evitar el cobro del gravamen la copropiedad solo puede escoger una única cuenta de ahorros o corriente como exonerada, y en todo caso los retiros del mes que no le generarán el impuesto serán los que no exceden de 350 UVT (350 x $26.841= 9.394.000; ver art. 872 y 879 del E.T.).

5) Responsabilidad frente a la sobretasa en el uso de la energía eléctrica: cuando la copropiedad pierde su condición de no contribuyente, entonces la empresa de energía eléctrica, al momento de cobrar por el servicio de las áreas comunes, también le cobrará lo que se llama como la “sobretasa de energía eléctrica” la cual está catalogada como un impuesto y que se cobra a los usuarios comerciales como el equivalente al 20% del valor de la energía (ver art. 211 parágrafo 2 del E.T.; y la sentencia C-086 de 1998 de la Corte). Al respecto recuérdese que el art. 2 de la Ley 1430 de diciembre de 2010 fue la que exoneró a los usuarios industriales de tener que seguir pagando dicha sobre tasa a partir del año gravable 2012 (ver Decreto 2915 de agosto de 2011). Pero los usuarios comerciales sí deben seguir pagando dicha sobretasa la cual entonces, en el momento de hacer la declaración de renta, será otro gasto no deducible ya que es un gasto impuesto que no figura en el listado de los gastos por impuestos deducibles del art. 115 del E.T.

6) Responsabilidad frente al impuesto de renta: les corresponderá presentar declaración de renta al final del año como “contribuyentes del régimen tributario especial” (ver arts. 19 y 356 a 364 del E.T. de los cuales la Ley 1607 creó el nuevo art. 356-1 para poner un límite máximo al gasto por remuneración de sus administradores). Eso implica tener que actualizar el RUT con la responsabilidad “04” y aplicar todas las instrucciones del Decreto 4400 de diciembre de 2004 si desean que el excedente fiscal que puedan terminar denunciando en la declaración de renta quede exonerado y se eviten el tener que pagar el 20% de impuesto de renta sobre el mismo.

Al respecto, téngase presente que si en la contabilidad existen gastos que no son deducibles en la renta (ejemplo: el 25% del 4 x mil, o la sobretasa de energía eléctrica, o las sanciones a la DIAN, etc), y con eso la utilidad fiscal se eleva, en esa parte esa parte de la mayor utilidad fiscal formada por los gastos no deducibles sí debe producir impuesto del 20% pues esa parte de la utilidad no se puede tomar como exenta en la declaración de renta (ver art. 358 del E.T. y el parágrafo del art. 8 del decreto 4400 de 2004; para más detalles, véase el numeral 6.12 de nuestra obra educativa: “Guía para la preparación y presentación de la declaración de renta de personas jurídicas”).

Además, si quedan obligados a declarar renta, y cada año van superando los topes que indique la DIAN, también podrían quedar obligados adicionalmente a tener que elaborar y entregar el “reporte de información con relevancia tributaria” en el formato 1732 (el del año 2012 lo tuvieron que entregar las personas jurídicas declarantes de renta con ingresos o patrimonio bruto en el año anterior supeior a 1.250.000.000; Véase la Resolución DIAN 0043 marzo de 2013 y nuestro editorial: “formato 1732 tendrá 451 renglones y se vencerá junto con la declaración”).

7) Responsabilidad de hacer todos los formatos de exógena: cuando la copropiedad se convierte en contribuyente obligado a declarar renta, no importa que sea en el régimen especial, en ese caso sí le nacerá la tarea cada año de estar presentando el conjunto completo de formatos de información exógena tributaria que solicita la DIAN (siempre que también alcancen a superar el tope de ingresos brutos en el año anterior que la DIAN vaya fijando como criterio adicional). Hasta los reportes del año gravable 2012 el único reporte que entregaban era el de pagos a terceros en el formato 1001(Ver resolución 117 de octubre de 2012).

No son sujetos del CREE

En vista de que las copropiedades son entes jurídicos sin ánimo de lucro (pues no tienen socios o accionistas que se puedan llevar o distribuir la riqueza obtenida por la entidad), entonces no serán contribuyentes del nuevo impuesto a la renta para la equidad (CREE) establecido con los arts. 20 a 37 de la Ley 1607 lo cual significa que no se pueden ahorrar los aportes parafiscales del SENA, ICBF y EPS sobre sus asalariados que devenguen menos de 10 salarios mínimos y que tampoco sufrirán retenciones a título del CREE (aunque sí están obligados a practicarselas a los otros entes jurídicos a los que les hagan pagos o causaciones; ver nuestro editorial: “[Especial] Retención a título del CREE, aplica a partir de mayo 1 de 2013 y con múltiples tarifas”).

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