Administrador inicial y provisional de nuevas Propiedades Horizontales

Hoy vamos a hablar sobre una pregunta que se hace con mucha frecuencia, y es hasta donde llega ese administrador inicial o provisional en las nuevas propiedades horizontales.

Para poder responder a esto vamos a la norma, pero primero miremos lo siguiente, resolvamos dos preguntas:

¿Quién es el administrador inicial? y ¿Por qué es provisional en una nueva propiedad horizontal?

Cuando hablamos de una propiedad horizontal, alguien tiene que ser el dueño inicial, generalmente son las constructoras, en muchos casos pueden ser bancos o puede ser una caja de compensación familiar, etc., simplemente ese propietario inicial dejémoslo como constructora, que generalmente es en la mayoría de los casos es el propietario inicial, el tiene que administrar, ¿tiene que administrar qué?, lo que es de él, la totalidad del proyecto, lote que se va construyendo es de la constructora o propietario inicial y como tal tiene que administrarlo, tiene que administrar su vigilancia, las zonas comunes que va entregando poco a poco, los servicios comunes, etc.

De tal manera que la Ley 675 lo define, a este propietario inicial, como un administrador provisional.

Ahora, ¿hasta cuando llega él? y es allí donde tenemos que tener claridad con esto, para evitar confusiones.

Nos vamos para la norma, articulo 52 de la Ley 675, pero para ello acuérdense siempre administrador inicial, administrador provisional. Voy a leer el artículo 52 resaltando lo que nos interesa para que tengamos claridad en lo siguiente, dice: “Administración provisional, mientras el órgano competente, ojo, mientras el órgano competente no elija al administrador de la propiedad horizontal, ejercerá como tal el propietario inicial, ojo, ejercerá el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.” Listo, pero sigue siendo responsable el propietario inicial.
Ahora, continua la norma, “no obstante lo indicado, una vez se haya construido y enajenado un numero de bienes privados que representen por lo menos el 51% de coeficientes de copropiedad, cesara la gestión del propietario inicial como administrador provisional.”

Hasta aquí, vamos a sacar varias conclusiones:

La primera, hay muchas constructoras que venden proyectos, que venden sobre planos, que yo voy y compro sobre planos y efectivamente en el momento en que se hace las escrituras, en el momento en que se hacen los documentos y demás, yo compre algo que aun no está construido pero ya es mío, pero yo todavía no puedo como propietario ir a ejercer la administración a través de la asamblea de propietarios, ¿Por qué?, vuelvo y leo esta frase: no obstante lo indicado, una vez haya construido y enajenado, ósea no basta con la venta, sino que también se haya construido, ojo, un numero de bienes privados que representen por lo menos el 51% de coeficientes de copropiedad.

Vámonos para la segunda observación que sacamos de este pedacito, voy a dar un ejemplo sencillo, este es un edificio que acabamos de construir con 100 apartamentos, no significa que cuando se vendan, se construya y se vendan 51 apartamentos, ya en ese momento el propietario inicial deja de ser propietario, administrador provisional, no, no miremos el 51% como numero de inmuebles, ese es un error, de 100 apartamentos como ya se vendieron 51 ya, no señores, nos está diciendo 51% de coeficientes de copropiedad, ¿Qué significa eso?, el edificio puede tener 100 apartamentos pero si no todos son del mismo tamaño, si de esos 100 apartamentos hay 3, un ejemplo hipotético, hay 3 apartamentos versus 97 restantes, y esos 3 apartamentos tienen un área de coeficiente de área privada que represente más del 51% de coeficiente, ya con la venta de esos 3 apartamentos súper gigantes, ya vamos a aplicar entonces esto. Ya ese propietario inicial debe dejar de ejercer esa administración provisional, ¿ok?

¿Cuál es el mecanismo?, lo primero entonces repito, cuando ese propietario inicial haya construido y vendido, enajenado ósea cambio de propiedad, un numero de inmuebles, no nos importa cuántos, un numero de inmuebles, que general, obvio que tiene que ser un numero par, pero que sea un numero de inmuebles que represente en área privada más del 51% de coeficientes, en ese momento pasamos a lo segundo y es: cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios, ojo, apenas se haya cumplido esta condición de la construcción y venta de más del 51% de coeficiente, ese propietario inicial deberá informar a esos nuevos propietarios, para que estos nuevos propietarios, que ya van a conformar la asamblea de nuevos propietarios, se reúna y proceda a nombrar el administrador, ojo, mire que la constructora como propietario inicial tiene su propio administrador, pero como ya vendió más del 51%, esos nuevos propietarios tienen el derecho a nombrar a su propio administrador.

Y continúa la norma, “dentro de los 20 días hábiles siguientes a cuando suceda eso y el propietario inicial con su administrador provisional informen dentro de los 20 días siguientes hábiles, debe hacer la asamblea, debe reunirse y nombrar a su propio administrador.”

Ahora, ¿Qué pasa si no lo hace?, continua la norma: “de no hacerlo el propietario inicial, ejemplo la constructora, nombrará al administrador definitivo” que podrá casualmente ser el que ya venía como administrador provisional y ese lo ratifica como definitivo, ojo repito, de no hacerlo la asamblea de propietarios, el propietario inicial nombrará a un administrador definitivo, articulo 52 de la Ley 675.

Ahora, continuemos, miremos estas tres preguntas:

¿Qué pasa si no se reúne la nueva asamblea? ¿Qué pasa con el administrador? Nos lo dice la parte final del artículo 52, simplemente ese propietario inicial ratifica o nombra otro administrador, que va a tener la calidad de administrador definitivo.

Pero, vámonos con la segunda pregunta: ¿ese administrador definitivo, ojo, que nombro ese propietario inicial, porque la asamblea omitió reunirse, toca que tenerlo por un determinado tiempo mínimo? ¿Toca que aguantárnoslo hasta la próxima asamblea de febrero o marzo del próximo año? No, si bien después de 20 días el propietario inicial nombra de manera definitiva al administrador en cualquier momento, no lo olviden, en cualquier momento la asamblea con los nuevos propietarios se pueden reunir y revocar a ese administrador que nombro la constructora y nombrar su propio administrador, ósea no tenemos que tenerlo por un tiempo mínimo, simplemente en el momento en que la asamblea le dé la gana de reunirse, conforme a la ley, según los quórum mínimos para deliberar y decidir, simplemente revocan a ese administrador que nombro el propietario inicial, ¿Por qué?, porque así nos lo dice el artículo 38 de la Ley 675, los administradores son funcionarios de nombramiento para nombrar y remover libremente.

Viene la tercera pregunta, el presupuesto. Supongamos que empezamos año y todavía la constructorano ha vendido unos inmuebles que representen más del 51%, entonces como ellos son propietario inicial y a la vez son los administradores provisionales, ellos van a hacer el presupuesto del año, pero resulta que hoy en pleno junio o en julio, ya se completo esa condición de que se vendió más del 51% de área que representa el coeficiente y se tiene que nombrar un nuevo administrador, ya hay nueva, ya hay asamblea de propietarios, etc., etc.

Pero el presupuesto del año vigente lo alcanzo a hacer y a aprobar el propietario inicial ¿será que tenemos que quedar los nuevos propietarios amarrados hasta el 31 de diciembre con ese presupuesto? Tampoco, ¿lo podemos, la nueva asamblea lo puede modificar? Por supuesto, ¿en pleno junio, en julio, agosto, en septiembre? Si, el presupuesto se puede modificar cuantas veces quiera el máximo órgano inicial.

Eso sí, como el presupuesto tiene, para la creación del presupuesto hay un mecanismo de creación, nos lo dice el artículo 38: Sus funciones es aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual, siempre y cuando se logre reunir conforme a la Ley con los quórum mínimos para deliberar y decidir, la nueva asamblea, puede sin ningún problema modificar el presupuesto de este año vigente que ya había aprobado el propietario inicial, no hay ningún problema.

Finalmente una recomendación: yo recomiendo que no, para los nuevos propietarios, no permita que el propietario inicial nombre administrador definitivo, así se pueda revocar en cualquier momento, no permita que eso suceda, ¿Por qué? Porque el artículo 24 de la Ley 675, nos habla de la entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial y lo voy a leer, dice: Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados tales como elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se entenderá, se efectuara de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

Y dice el inciso segundo: Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en la propiedad horizontal, tales como zonas de recreación, deporte, salones comunales, se entregaran a la persona o personas designadas por la asamblea, los bienes comunes de uso y goce general el propietario inicial se los tiene que entregar a la persona o personas que designe la asamblea.

Pero resulta que los nuevos propietarios no han querido aun reunirse o nombrar su propio administrador, entonces continúa la norma: O en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que representen por lo menos el 51% de coeficientes de copropiedad.

¿Qué significa eso?, que en el instante que la constructora haya construido y vendido un numero de bienes que represente más del 51% de área privada, inmediatamente la constructora o propietario inicial va a decir a la asamblea, asamblea nombren su propio administrador, pero resulta que esa nueva asamblea no lo hace, la constructora nombra su propio administrador y ese propio administrador de ellos recibe las obras, recibe las actas y obviamente como eso es un subalterno de la constructora va a dar todo por bien recibido.

Entonces por eso yo insisto, traten que la asamblea, inmediatamente, apenas el propietario inicial les diga que ya tienen ustedes nombrar administrador, háganlo para evitar de que ellos nombren a un empleado, porque la constructora nombra a un empleado como administrador y ese empleado de la constructora recibe, como nos dice el artículo 24, hace o recibe los bienes comunes, que tuvieron algún defecto y demás, listo pero el administrador firmo a satisfacción y eso puede ser para inconvenientes.

Obviamente que la Ley 1480 del 2011, en su artículo 8, establece que toda construcción de bienes inmuebles debe garantizarse en su estructura 10 años, ojo, 10 años y en acabados 1 año. Entonces, pero de todos modos evítense inconvenientes, nombren ustedes su propio administrador, salvo, que el administrador que haya nombrado la constructora para ustedes sea de absoluta confianza y lo quieran ratificar.

Bueno amigos hasta aquí esta breve explicación de el administrador inicial o provisional en nuevas propiedades horizontales.
Les hablo Alexander Coral, muchísimas gracias.