Incremento arriendo de locales, bodegas y oficinas 2013, ¿cuánto y cuándo se hace?

Por: actualicese.com
  
Publicado: 17 de enero de 2013
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Erradamente algunos pretenden aplicar normas sobre arrendamiento de vivienda en los contratos de arrendamiento de locales comerciales (bodegas, oficinas, locales), cuando en los arrendamientos mercantiles prevalecen las cláusulas contractuales dispuestas por las partes.

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Transcripción de la Conferencia:

Analicemos la diferencia entre el contrato de arrendamiento de local, oficina o bodega con el contrato de arrendamiento de vivienda, los cuales son totalmente distintos.

En el contrato de arrendamiento de local, oficina o bodega la normatividad que aplica sobre el tema del contrato de arrendamiento es la norma mercantil o las normas de la legislación mercantil o Código de Comercio, y las cláusulas contractuales, esta última es sumamente importante y de gran relevancia en los contratos de arrendamiento de locales, oficinas o bodegas porque estamos frente a un contrato de arrendamiento mercantil y como tal hay una libertad contractual.

La legislación comercial solamente ayuda a cubrir ciertos espacios de ese contrato mercantil pero realmente el grueso de las disposiciones son contractuales, o sea son de mutuo acuerdo la periodicidad, los incrementos, las condiciones, las primas en caso de destrate o en caso de pedir el inmueble antes de tiempo y demás.

Mientras que al referirse a contrato de arrendamiento de vivienda no hay tanta libertad contractual, existe pero es muy limitada puesto que prima la Ley 820 de 2003, la cual es una norma mucho más amplia sobre el tema del arrendamiento de vivienda. Por lo tanto, si bien existen cláusulas contractuales o se pueden pactar ciertas condiciones particulares entre arrendador y arrendatario en el contrato de vivienda, realmente existe una norma superior que es demasiado amplia como la Ley 820, qué permite muy poco aplicar condiciones particulares en un contrato de vivienda; que es contrario a esa libertad en el arrendamiento mercantil de locales, oficinas o bodegas.

Ahora, en cuanto al incremento de arrendamiento de local, bodega u oficina al existir esa libertad contractual en ese arrendamiento comercial se puede establecer de muchas maneras. Puede ser cualquier forma como se pacte ese incremento entre las partes, entre arrendador y arrendatario de local, bodega u oficina. Por ejemplo, se acostumbra a pactar IPC + 2 puntos, o IPC + 30%, o el incremento que haya tenido el salario mínimo el año anterior o en este nuevo año + 2 puntos, + 3 puntos, y todos los ejemplos que se puedan imaginar son válidos porque hay una libertad contractual en el arrendamiento mercantil. Las partes deciden en qué forma y en qué porcentajes van a ser los incrementos en ese arrendamiento mercantil.

Como ya lo manifesté, por no existir legislación amplia sobre este tema del arrendamiento mercantil se da esa libertad, todo lo contrario al arrendamiento de vivienda que existe un control en el porcentaje de incrementos que establece la Ley 820 y que pueden encontrar en otra de nuestras conferencias.

Ahora aclaremos cuándo se hace el aumento, generalmente siempre usamos la regla de los 12 meses o sea del año, pero repito, como hay una libertad contractual en el arrendamiento mercantil, se pueden dar muchas posibilidades. Por ejemplo, se pueden establecer incrementos cada 6 meses, pactar incrementos cada 8 meses, cada 2 años, cada 3 años, lo que decidan las partes en el contrato, repito hay libertad contractual.

Finalmente surge una gran pregunta, ¿qué pasa cuando la casa o el apartamento tiene uso mixto, o sea una parte es usada para vivir y otra parte para hacer una explotación económica? En ese caso simplemente la jurisprudencia de la sala civil de la Corte Suprema de Justicia ha determinado que el mayor porcentaje de área usado en determinada actividad, es lo que nos determina si es vivienda o si es un contrato mercantil. De tal manera, si la mayor parte del inmueble es usado para vivienda o sea para dormir, para comer, para el aseo, para la vida familiar, se considerará un contrato de arrendamiento de vivienda, pero si por el contrario la mayor parte del inmueble es usado para una explotación económica de una actividad de bienes y servicios, se va a considerar un inmueble de arrendamiento mercantil con la libertad contractual que ya hemos explicado.

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Última actualización: febrero 8, 2013 | Volver al inicio de esta sección
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