Prórroga en arrendamiento de local comercial, ¿cuándo es automática?

Por: actualicese.com
  
Publicado: 5 de julio de 2012
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Tanto el dueño del inmueble como el comerciante que lo alquila para instalar su establecimiento de comercio, tienen confusión sobre cuándo se da la prórroga automática del arrendamiento, sus efectos, las indemnizaciones por su incumplimiento, etc. En esta conferencia, en pocos minutos, se explica el tema.

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Transcripción de la Conferencia:

Responderemos una pregunta que genera todavía muchas dudas para el comerciante que quiere alquilar un local para su establecimiento de comercio y que a su vez genera dudas para el dueño del local cuando se lo alquila a un comerciante, se trata del temor a las prorrogas automáticas del contrato de arrendamiento de locales comerciales.

En primer lugar hablaremos de local comercial, pero debemos interpretarlo como establecimiento de comercio y cito tres ejemplos: una oficina abierta al público, un local abierto al público, una bodega abierta al público, estoy haciendo énfasis al establecimiento de comercio

¿Qué quiere decir eso? yo puedo tener una oficina, pero si mi oficina no tiene letrero, no tiene ningún tipo de información al público, la ciudadanía no se da cuenta que en esa oficina funciona determinada actividad con atención al público, en ese caso no aplica el beneficio de la prórroga automática que voy a explicar.

Quiero hacer mención a ¿cuándo se gana el derecho a la prórroga automática? y es cuando en ese local comercial se ejerce una actividad mercantil a través del establecimiento de comercio, en el cual se genera un nombre, una imagen, la sociedad, la gente, la ciudadanía se entera que en ese sitio en particular venden panes o zapatos, que en esa esquina en particular es un asadero de pollos, es a eso a lo que voy a hacer referencia para ganarse el beneficio de la prórroga automática que menciona el Código de Comercio.

Citaremos unas normas:

El Artículo 518 del Código de Comercio. ¿Cuando el comerciante que alquila un local para montar su establecimiento de comercio abierto al público tiene ese derecho a las prórrogas automáticas del contrato? y dicho artículo dice lo siguiente: Derecho de renovación del contrato de arrendamiento, el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de 2 años consecutivos (primer requisito) un inmueble con un mismo establecimiento de comercio (segundo requisito), tendrá derecho a la renovación del contrato.

La norma está explicando sobre el derecho a que se renueve automáticamente el contrato, si el comerciante cumple, el que alquila, el arrendatario cumple dos condiciones:

  • La primera, que haya estado ocupando ese inmueble mínimo dos años
  • Y la segunda condición, que durante ese tiempo mínimo o durante esos últimos dos años, haya ocupado una misma actividad mercantil

¿Qué quiere decir eso? que en ese tiempo mínimo, siempre haya tenido una panadería o una venta de pollos o una ferretería. Pero sí por el contrario tengo un local alquilado dos o tres años, pero cada ocho días en ese local monto distintos establecimientos de comercio, NO tengo el derecho al que se refiere el Artículo 518.

Ejemplo: Alquilo un local, pero durante seis meses tengo una panadería, a los seis meses lo convierto en ferretería, a los otros tres o cuatro meses monto una peluquería, a los otros cuatro o cinco meses monto una papelería o una tienda, es decir, sí, yo tengo el contrato de arrendamiento de ese local por más de dos años, pero no cumplo con la segunda condición de la norma: “que tenga un mismo establecimiento de comercio, una misma actividad”, que es lo que genera el Good Will o la costumbre que se gana.

¿Qué es lo que busca la norma? que el comerciante que ha acreditado ese local, donde el barrio, la comunidad sabe que en esa esquina venden pollo asado o determinada actividad, lo cual constituye la acreditación que se da con el tiempo (por eso la norma menciona no solamente el tiempo sino la misma actividad), si se presenta eso, el comerciante tiene el derecho a que se le prorrogue, a que se le renueve el contrato por el tercer, cuarto, quinto y sexto año y así sucesivamente.

¿Cuando el dueño del inmueble o el arrendador puede decir no se lo puedo alquilar más, así cumpla con los dos requisitos? la misma norma trae unas excepciones por las cuales se bloquea o se detiene las prórrogas automáticas de ese contrato de arrendamiento de local comercial y las cita el mismo Artículo 518 del Código de Comercio. Veamos cuales son:

  • Primera situación, cuando el arrendatario haya incumplido el contrato, por obvias razones, si el arrendatario viene incumpliendo en un pago moroso, por ejemplo, eso es un incumplimiento.
  • Segundo, cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo, destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviera el arrendatario.

Observe como se está ligando esto a la segunda condición que hablábamos anteriormente, si yo tengo en ese sitio la misma actividad por más de dos años, tengo derecho a la prórroga automática. Ósea yo como comerciante arrendatario acredité en esa esquina un asadero de pollo, si el dueño del inmueble me pide el local y es para montar su propio asadero de pollo, él está aprovechando que yo lo acredité para él montar la misma actividad mercantil y esa es una competencia desleal que la norma deja claro que está prohibida.
Repito, no hay prórroga automática si el dueño necesita para su propia habitación o para un establecimiento suyo, para montar su propia empresa, pero sustancialmente distinta a la que tenía el arrendatario, ósea no puede montar una misma actividad ahí, porque en ese caso se está aprovechando de la acreditación que logró el comerciante, el arrendatario.

  • Tercera situación, cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan adelantarse si el inmueble no es entregado. Por obvias razones, de acuerdo al tipo de construcción o de remodelación que se vaya a hacer, si el local tiene que estar vacío pues obviamente hay que devolver el inmueble.

Más ejemplos en el primer caso: “el arrendatario incumple el contrato”. No solamente es por pagar tarde, incumplir, también es cuando la persona ejerce sobre el local que ha alquilado, actividades no permitidas o no pactadas contractualmente o violando normas urbanísticas, normas de orden municipal, violando las actividades según el uso de suelo que se permita en ese inmueble, etc.

Queda claro cuando es obligatoria la prórroga automática y cuando NO, el Artículo 518 del Código de Comercio nos menciona las dos situaciones.
Ahora, sí el dueño del inmueble va a hacer uso de una de las causales que explicamos, en especial de la segunda y la tercera, ósea que el propietario necesite para su propio uso en actividades distintas o porque se necesitan hacer mejoras o reparaciones locativas que necesariamente tiene que estar desocupado el inmueble, la norma en el Artículo 520 ha establecido el desahucio o preaviso, es decir, que el dueño del inmueble le avisé al arrendatario que no se lo va a prorrogar. La norma establece que tiene que hacerse como mínimo con una antelación de seis meses previos a la fecha de terminación del contrato, para que el comerciante tenga el tiempo suficiente de desalojar, conseguir otro sitio y entregar el inmueble, por lo tanto no hay el pago de ningún tipo de reparación o indemnización ya que el Artículo 518 permite pedir el inmueble, o no ejercer o no dar la prórroga automática, cuando se pide por la causal segunda o tercera, que anteriormente explicamos.
¿Cuando no hay que hacer el preaviso de seis meses? cuando la necesidad, por ejemplo de las mejoras, se da de manera urgente, que pueda ocasionar una tragedia, pues obviamente no hay tiempo de hacer un preaviso de seis meses sino informar (por ejemplo: señor, hay que desocupar en dos, tres, cuatro, una semana o dos semanas para poder hacer las obras porque ya se va a desplomar el techo), o cuando existe una orden de autoridad competente.
Teniendo eso claro, tengan esto muy presente, cuando el dueño del inmueble preavisa con una antelación mínima de seis meses, diciéndole en la carta (debe ser por escrito) al comerciante inquilino, que no se le va a poder prorrogar porque lo va a usar para su propia habitación, o para su propio negocio que va a montar en actividades distintas, o porque necesita hacer unas mejoras urgentes o necesarias, etc., el arrendador NO tiene que pagar ningún tipo de destrate o de indemnización al arrendatario porque está haciendo uso de las cláusulas establecidas en la Ley.

¿Cuándo SI se tiene que pagar indemnizaciones por parte del dueño, ósea por parte del arrendador, al arrendatario? el Artículo 522 del Código de Comercio menciona: Indemnización al Arrendatario, en los siguientes casos:

  • El propietario no da al local el destino indicado o no da inicio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega.

Ósea el dueño del inmueble pide el local diciendo que él va a vivir en el pero finalmente no vive en el, pide el local diciendo que él va a montar su propia empresa con actividades distintas pero tampoco lo hace, no monta su propia empresa, o manifiesta que necesita el inmueble, necesita que se lo devuelvan porque necesita hacer unas reparaciones, una reconstrucción y se entrega el inmueble y pasados tres meses no ha iniciado con las obras civiles, por lo tanto se tiene que indemnizar al arrendatario.

  • Otra situación, cuando se pide el inmueble y es para arrendárselo a otro a pesar de que yo ya había estado más de dos años con la misma actividad.
  • Tercera situación, el propietario o el arrendador lo utiliza para un establecimiento de comercio en que se desarrollan actividades similares a las que tenía el arrendatario.

Era el ejemplo que dábamos anteriormente: yo me desgaste, sufrí, me esforcé por acreditar en esa esquina un asadero de pollos dos años, mas de dos años lo acredité, ya todo el mundo sabe en el barrio, en la ciudad, no importa el nombre de mi empresa sino que la gente sabe que ahí hay una venta de pollo asado, yo lo acredité. Me piden el local a pesar de que ya había cumplido con los dos años y la misma actividad, y resulta que el dueño del inmueble lo que hace es montar un asadero de pollos, le puso otro nombre (observe que la norma se refiere a un establecimiento de comercio, no a nombres, sino a actividades), eso es una competencia desleal que la norma está castigando con el pago de indemnización al arrendatario por parte del arrendador.

¿En qué consiste la indemnización?, si la pactaron en el contrato, cláusula penal por incumplimiento a alguna de las partes, pues esa clausula penal cubre eso.
Salvo que no lo hayan establecido o estando establecido una cláusula penal, se dejo claro qué sería sin perjuicio del cobro de los perjuicios que también se puedan causar, en ese caso, la misma norma, el Artículo 522, 523 del Código de Comercio, dice: el perjuicio incluye lucro cesante que se ha sufrido, los gastos indispensables en que incurrió el arrendatario para conseguir una nueva instalación, las adecuaciones necesarias que tuvo que invertir, si por el cambio, por haberse ido del local significó que tuvo que despedir a trabajadores y tuvo que indemnizarlos, también se cobra en el perjuicio las indemnizaciones que tuvo que pagar ese comerciante que le pidieron el local y que tuvo que echar algunos trabajadores, todo lo que significó o lo que ocasionó el traslado de mi empresa a otro local, eso lo meto dentro del perjuicio, el valor actual de las mejoras y las que se tuvieron que haber hecho, etc.

Incluso el arrendatario puede en la demanda, donde se va a reclamar la cláusula penal y los perjuicios, solicitarle al juez que como medida provisional se embargue el inmueble como medida cautelar.

¿Se puede pactar cláusulas en el contrato para evitar el derecho a la renovación automática?, esta sería una clausula leonina, ósea abusiva y generalmente quien redacta el contrato es el dueño del inmueble, ¿será que es válida una clausula donde diga que así la persona tenga más de dos años con la misma actividad no la hace merecedora al derecho de la prórroga automática? NO, esa sería una cláusula ineficaz por disposición de la Ley, Articulo 524 del Código de Comercio: Carácter imperativo de estas normas, contra las normas previstas en los Artículos 518 a 523 inclusive, de este Capítulo, NO producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

Por lo tanto, el derecho a la prórroga automática para un comerciante que alquila un local, que tiene más de dos años con la misma actividad, es un derecho legal y una cláusula contractual NO puede echar para atrás ese derecho legal, lo está mencionando el artículo 524 del Código de Comercio.

Para finalizar, supongamos que yo tuve que devolver mi local porque se necesitaban hacer unas mejoras, unas remodelaciones, una vez el dueño del inmueble o de los locales (si son varios) haga la reconstrucción, yo tengo derecho preferente, lo establece el Artículo 521 del Código de Comercio, a ser el primero en alquilar los nuevos locales sin necesidad de pagar primas o valores especiales o distintos al simple canon de arrendamiento que se vaya a pactar en ese nuevo contrato de arrendamiento.

Si por alguna razón son varios locales los que se entregaron y en la remodelación resultaron menos locales, el primero en el derecho de preferencia es el arrendatario más antiguo al más reciente, en ese orden correspondiente.

La norma establece que el arrendador tiene la obligación de que una vez se vayan a hacer entrega de los inmuebles, debe priorizar con 60 días mínimo de anticipación a los antiguos arrendatarios, para que éstos decidan hacer uso del derecho de preferencia, que tendrán que hacerlo a más tardar faltando 30 días para la entrega de los locales.

Si desean ampliar sobre este tema, son básicamente siete Artículos del Código de Comercio los cuales acabo de explicar (Artículos 518 a 524), que se refieren a lo que tiene que ver con los derechos de los contratos de arrendamiento de locales comerciales.

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Última actualización: noviembre 29, 2012 | Volver al inicio de esta sección
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