Administrador de una propiedad horizontal, ¿conoce sus funciones?, ¿quién lo nombra?

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  • Publicado: 14 diciembre, 2015

Administrador de una propiedad horizontal, ¿conoce sus funciones?, ¿quién lo nombra?

El administrador de una propiedad horizontal, es el ente conector entre los propietarios, residentes y la propiedad horizontal; este deberá regirse en su actuar por la Ley 675 del 2001, y procurar el cuidado y resguardo de la copropiedad sin que en el ejercicio de sus funciones abuse de su cargo.

Las propiedades horizontales necesitan la presencia de un administrador, para la representación de la persona jurídica y el control de las necesidades que se crean en ellas, acorde a las funciones que le ha otorgado la ley; ahora, dado que la normatividad no exige un perfil específico para asumir la administración, son muchos los propietarios, especialmente aquellos que tienen un poco más de tiempo libre, los que se postulan para dicho cargo sin conocer sus funciones y las responsabilidades que pueden asumir.

¿Qué es el administrador?

El administrador de una propiedad horizontal es el representante de la persona jurídica, a quien mediante decisión de la asamblea general, se le encomendó la administración del edificio o conjunto, para que realice los actos y contratos necesarios para el funcionamiento de la propiedad horizontal, de acuerdo con las normas legales y en representación de la misma.

¿Quién nombra el administrador?

“será función de la asamblea general de propietarios, como órgano de dirección de la persona jurídica, nombrar el administrador”

El artículo 38 de la Ley 675 del 2001 indica que será función de la asamblea general de propietarios, como órgano de dirección de la persona jurídica, nombrar el administrador de la propiedad horizontal, así como fijar su período y remuneración.

“Artículo 38. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración”.

Para esto, basta el voto de la mayoría simple, o sea, un número plural de propietarios que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad.

El administrador, ¿solo puede ser una persona natural?

El artículo 51 de la Ley 675 del 2001 habla de las funciones del administrador, lo mismo que en su parágrafo, señala: Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto.

De acuerdo con lo anterior, entendemos que el administrador puede ser tanto persona natural como persona jurídica, sin que se afecten sus funciones; en caso del último, será el representante legal de la persona jurídica quien actúe como administrador de la copropiedad.

Si el administrador será el representante legal, ¿con quién se suscribe su contrato?

El parágrafo del artículo 50 de la Ley 675 del 2001, señala que para la realización del contrato del administrador, será el presidente del Consejo de Administración o el de la asamblea general, quien temporalmente asuma el papel de representante legal y suscriba el mismo.

Parágrafo 1. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del Consejo de Administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.

¿Cualquiera pude ser administrador?

La Ley 675 del 2001, no obliga a quien se postule para el cargo de administrador, a cumplir con ciertas características especiales; solo deberá demostrar la idoneidad para ocupar el cargo, de esto habla el artículo 50, parágrafo 2, de la citada normatividad.

¿Cuáles son las funciones del administrador?

Para responder este interrogante debemos remitirnos al artículo 51 de la Ley 675 del 2001, el cual señala las funciones del administrador en una propiedad horizontal.

  • Convocar la asamblea.
  • Someter a aprobación el inventario.
  • Llevar la contabilidad del edificio.
  • Informar a los propietarios y residentes las decisiones de la asamblea.
  • Administrar los bienes de la propiedad horizontal.
  • Cuidar y vigilar los bienes comunes.
  • Cobrar y recaudar las multas y cuotas ordinarias y extraordinarias.
  • Representar judicial y extrajudicialmente.
  • Hacer efectivas las sanciones.
  • Expedir el paz y salvo de cuentas de la Administración.

Para conocer aún más sobre las funciones del administrador, lo invitamos a leer en su totalidad el artículo 51 de la Ley 675 del 2001.

Responsabilidades del administrador

El artículo 50 de la Ley 675 del 2001 indica que el administrador de una propiedad horizontal responderá por todos los perjuicios que se le ocasionen a la copropiedad como persona jurídica, sin importar si se tratase de dolo, culpa leve o grave; este artículo señala también que se considerara culpa leve del administrador cuando se trate de la extralimitación de sus funciones o incumplimiento.

¿Y cuando el administrador no está?

La figura del administrador provisional, es el ente facultado para ejercer la representación de la administración mientras la asamblea general de propietarios elige un administrador definitivo.

Recordemos también, que cuando se haya enajenado por lo menos el 51% de los coeficientes de copropiedad, el propietario inicial dejará de ser administrador provisional.

¿Existe un término para que el administrador realice el cobro de las cuotas?

Las cuotas de administración son exigibles en la fecha determinada previamente por la asamblea general como la fecha de oportunidad de pago; esta, deberá ser fijada de manera, clara y expresa; es en esta fecha cuando el administrador se encuentra facultado por mandato legal para exigir el pago.

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