Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Todas las áreas al interior de una Propiedad Horizontal, tales como bienes privados, comunes, comunes esenciales, debe estar debidamente protocolizado en la Escritura Pública de constitución de la P.H., tanto así, que en dicha escritura pública de constitución o de adición, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común. (Art. 6 Ley 675 de 2001).
De tal manera que los parqueaderos, estarán claramente establecidos (áreas, ubicación, etc) en dicha Escritura Pública –Estatutos.
Existen Propiedades Horizontales que tienen graves problemas internos, por pocos espacios para parquear vehículos en los parqueaderos comunes, al punto que existe una guerra interna por los residentes llegan primero o incluso han tenido que implementar en algunas P.H. un “pico y placa” para parquear internamente (placas terminadas en número par, parquean al interior lunes, martes, miércoles. Las placas terminadas en impar, parquean…)
Por lo que en algunas P.H. que cuentan con otras zonas comunes bastante amplias, podría ser viable convertirlas en parqueaderos comunes. (parte de zonas verdes, salones sociales, calles vehiculares internas, zonas de deporte, etc.)
Pero para lo anterior, son necesarios dos aspectos:
Aprobación por mayoría calificada de la Asamblea: Todo lo que tiene que ver con el cambio de áreas de los bienes comunes establecida en el reglamento de propiedad horizontal, deberá ser una decisión adoptada por mayoría calificada, o sea, por el 70% de los coeficientes de copropiedad. “Artículo 46. Decisiones que Exigen Mayoría Calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto: 1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce. … … 5. Reforma a los estatutos y reglamento.”
Licencia Urbanística: En algunos casos, dicha modificación de zonas comunes, en otra común como serían parqueaderos, podría necesitar una Licencia Urbanística, según el Decreto 1469 de 2010; pues de ser necesario y hacer alguna transformación sin dicha licencia, según el caso, acarrearía una infracción urbanística de la autoridad urbanística de la ciudad (art. 103 y 104 Ley 388 de 1997).
En caso que haya la posibilidad que la P.H. compre un lote contiguo, es necesario, primero, que dicha compra sea aprobada por mayoría calificada de copropietarios (70% del coeficiente de copropiedad). Segundo, que dicha compra, debe ser incorporada a los Estatutos a través de una adición, pues automáticamente aumenta el área de zonas comunes con sus correspondientes efectos y tercero, es necesario la correspondiente Licencia de Urbanística, pues se convertirá un terreno en parqueadero.
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