Cálculo del valor fiscal de los bienes inmuebles de las personas naturales


Cálculo del valor fiscal de los bienes inmuebles de las personas naturales

Las personas naturales que presentarán la declaración de renta del año gravable 2015, deben contemplar las indicaciones señaladas en el artículo 277 del ET para determinar el valor fiscal de los bienes inmuebles que posean al 31 de diciembre del 2015, los cuales deben ser reportados en la declaración de renta del año gravable 2015.

Las personas naturales que se encuentren obligadas a presentar la declaración de renta por el año gravable 2015, deben declarar los activos que posean por su valor patrimonial. Para el caso de los bienes inmuebles que se posean como activos fijos, se debe tener en cuenta la norma contenida en el artículo 277 del ET, la cual indica:

“Artículo 277. Valor patrimonial de los Bienes Inmuebles. Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal, determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986.

Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.

Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto”.

(Los subrayados son nuestros).

“los contribuyentes que llevan libros de contabilidad solo deben declarar como valor patrimonial de sus bienes raíces a diciembre 31 del 2015 el respectivo costo fiscal neto”

Cabe señalar que los contribuyentes que llevan libros de contabilidad solo deben declarar como valor patrimonial de sus bienes raíces a diciembre 31 del 2015 el respectivo costo fiscal neto (sin compararlo con el avalúo catastral 2015); sin embargo, si durante el 2016 venden dichos bienes, podrán enfrentar como costo al precio de venta el avalúo catastral del 2015, sin importar que este no fue tomado como valor patrimonial a diciembre 31 del 2015, y restarle seguidamente la depreciación acumulada.

Esta es una norma importante, pues puede suceder que dicho avalúo catastral del 2015 sea mayor al costo fiscal del 2015 calculado hasta antes de la depreciación y, por tanto, ayudaría a rebajar la utilidad en venta del activo durante el 2016. Esto es justamente lo que beneficia a quienes, por ejemplo, han hecho uso de la opción de compra en contratos de leasing financiero por valores simbólicos y que por tanto, como esa opción de compra se les convierte en costo fiscal, en tal caso, si no existiera dicha norma que autoriza usar el avalúo catastral del año anterior como costo de venta, producirían utilidades muy grandes cuando vendieran el bien raíz.

Bienes inmuebles comprados en moneda extranjera

Adicionalmente, el obligado o no a llevar contabilidad debe tener en cuenta lo indicado en el inciso 4 del artículo 80 del ET, a saber:

“Cuando se compren o importen a crédito bienes constitutivos de activos fijos, cuyo pago deba hacerse en moneda extranjera, el costo de tales bienes, así como la deuda respectiva se ajustan en el último día del año o período gravable y en la fecha en la cual se realice el pago, en la forma prevista en este artículo”.

“El costo fiscal de un bien raíz que sea activo fijo se determinaría conforme a lo indicado en el artículo 69 del ET”

En todo caso, y según lo indicado en el inciso segundo del artículo 41 del ET, esa diferencia en cambio que se absorbería en los activos fijos en existencia a diciembre 31 por causa de ajustar el pasivo con el que fueron adquiridos, solo se puede absorber si el activo no está en condiciones de uso; cuando sí lo esté, todos los ajustes por diferencia en cambio, o intereses y demás gastos de financiación, se tienen que llevar a la renta fiscal.

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El costo fiscal de un bien raíz que sea activo fijo se determinaría conforme a lo indicado en el artículo 69 del ET (costo de adquisición, más mejoras, más contribuciones por valorización) y se puede opcionalmente reajustar con lo indicado en el artículo 70 y 280 del ET (para el 2015 con el 5,21% anual). Dicho reajuste se aplicaría en forma proporcional en caso de que el bien raíz no se posea desde diciembre del año anterior, sino que se haya adquirido en algún momento del 2015.

La opción del reajuste fiscal la puede aplicar tanto el obligado como el no obligado a llevar contabilidad; el obligado únicamente lo aplica en la parte fiscal, pero no en la contable. Si el activo es depreciable, los reajustes fiscales no hacen parte de la base para el cálculo del gasto por depreciación. Además, el artículo 141 del ET deja claro que la depreciación debe registrarse en libros de contabilidad, razón por la cual su cálculo solo está permitido al contribuyente que lleve dichos libros. Recuerde que contable y fiscalmente solo se debe practicar depreciación sobre los activos fijos que participen en la generación de los ingresos.

Adicionalmente, si la persona natural o sucesión ilíquida (obligada o no a llevar contabilidad) decide no aplicar el reajuste fiscal a los bienes raíces activos fijos, tendrá otra opción para definir el valor fiscal a diciembre 31; esta consiste en tomar el costo original de adquisición y aplicarle, según el año en que los haya adquirido, el factor que le corresponda de los publicados en el artículo 73 del ET, los cuales para el año gravable 2015 fueron actualizados con el artículo 2 del Decreto 2453 de diciembre 17 del 2015.

Si sobre los bienes raíces el contribuyente obligado a llevar contabilidad ha contabilizado algún tipo de provisiones o valorizaciones producto de compararlos con los avalúos técnicos, estas no se tendrían en cuenta para el valor fiscal del bien raíz; solamente se acepta el saldo de la depreciación que se haya practicado sobre la construcción. En el renglón 166 del formato 1732 se insinúa que la provisión sobre activos fijos sería un valor contable y fiscal, pero es un error, pues es solo contable; para controlar las valorizaciones contables sobre los activos se diseñaron los renglones 182 y 184, indicando que son solo contables y no fiscales.

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