Límite en el incremento del canon de arrendamiento de vivienda urbana para 2026

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003 que permite al arrendador aumentar el canon tras un año de contrato con el mismo precio, para contratos celebrados a partir el 10 de julio de 2003. Los contratos anteriores se regulan por la Ley 56 de 1985.

En Colombia el contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la Ley 820 de 2003, aplicándose a contratos celebrados a partir del 10 de julio de 2003. Los contratos vigentes antes de esta fecha se rigen por la Ley 56 de 1985.

De acuerdo con el régimen de la Ley 820 de 2003, el valor mensual del canon de arrendamiento será el acordado por las partes (arrendador y arrendatario) en virtud de su autonomía y capacidad de negociación. Sin embargo, la ley señala el marco de libertad contractual para la fijación del precio.

Reajuste del canon de arrendamiento 2026

Cuando el contrato de arrendamiento cumpla un (1) año de ejecución con el mismo precio, el arrendador podrá aumentar el valor mensual del canon hasta en un 100 % de la variación del índice de precios al consumidor –IPC– del año inmediatamente anterior al reajuste.

Dado que la variación anual del IPC en 2025 fue del 5,10%, el aumento del canon de arrendamiento de vivienda urbana en 2026 no podrá superar dicho porcentaje para los contratos que cumplan un año de ejecución en este año.

Por ejemplo, si un arrendatario pagaba $1.000.000 de canon mensual en 2025, y el contrato cumple un (1) año de ejecución en 2026, el incremento máximo será de $51.000, resultando en un canon mensual de $1.051.000. Cabe destacar que este aumento es potestativo del arrendador, y también es posible que las partes acuerden un porcentaje de incremento menor al IPC.

Este reajuste no aplica a los contratos de arrendamiento vigentes celebrados antes del 10 de julio de 2003, ni a los arriendos de locales comerciales o inmuebles no destinados a vivienda urbana.

Para los contratos vigentes celebrados antes del 10 de julio de 2003, el incremento del canon de arrendamiento podrá ser de hasta el 90 % del IPC, es decir, 4,59 %.

Relación entre el canon de arrendamiento y avalúo del inmueble

El artículo 18 de la Ley 820 de 2003 establece que el precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal, y en todo caso:

1. El canon no puede exceder el uno por ciento (1 %) del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada del mismo.
2. El avalúo comercial estimado no puede exceder dos (2) veces el avalúo catastral vigente del inmueble.

En otras palabras, si un apartamento tiene un avalúo comercial de 100 millones de pesos, el precio del arrendamiento mensual no puede ser superior a 1 millón. Sin embargo, si el avalúo catastral del apartamento es de 40 millones, el avalúo comercial para aplicar el 1 % será de 80 millones (dos veces el avalúo catastral) y, por lo tanto, el canon de arrendamiento no podrá exceder los $800.000.

En resumen

• El incremento del canon de vivienda urbana está regulado por la Ley 820 de 2003.
• Solo puede aumentarse después de un (1) año de contrato y de mantener el mismo precio.
• Para 2026, el aumento máximo permitido es del 5,10%, equivalente al IPC de 2025.
• El aumento es potestativo del arrendador y puede ser menor si ambas partes así lo acuerdan.
• Los contratos previos al 10 de julio de 2003 no se rigen por la Ley 820 de 2003, sino por la Ley 56 de 1985.
• Para estos contratos antiguos, el incremento máximo es el 90 % del IPC, es decir, 4,59%.
• La Ley 820 de 2003 establece que el canon no puede superar el 1 % del avalúo comercial del inmueble.
• El avalúo comercial no puede ser más de dos veces el avalúo catastral. Ejemplo:

-Avalúo comercial: $100 millones

-Canon máximo: $1 millón.

• Si el avalúo catastral es $40 millones:

-Avalúo comercial máximo para cálculo: $80 millones

-Canon máximo: $800.000.

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En el siguiente video, el abogado Miguel Pantoja detalla cuál es el límite de incremento anual del precio del arriendo en Colombia:

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