Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
En la actualidad el pacto de arras puede cumplir diferentes finalidades según lo acordado de manera expresa por las partes en el contrato, por ejemplo, en los contratos de arrendamiento de inmuebles. Sin embargo, es necesario conocer completamente el concepto antes de pactarlas.
En las transacciones comerciales, en especial en las promesas de contrato de bienes inmuebles, es común que las partes contratantes empleen la cláusula de arras con el propósito de darle un manto de seriedad o de mayor compromiso al acuerdo; sin embargo, desconocen su real alcance en los negocios.
El pacto de arras es una cláusula accidental regulada en el artículo 1859 y siguientes del Código Civil y en el 866 del Código de Comercio.
Arras es la entrega de una cosa, por ejemplo dinero, que hace la parte de un contrato a la otra, con el propósito de servir de prueba de la celebración de un contrato, como potestad de desistimiento del acuerdo contractual o como indemnización en el evento en que exista incumplimiento de las obligaciones por alguno de los extremos de la relación contractual.
De lo anterior se deduce que en la actualidad el pacto de arras puede cumplir diferentes finalidades, según lo acordado de manera expresa por las partes en el contrato.
La cláusula de arras se emplea usualmente en los contratos de promesa, compraventa y arrendamiento. El legislador mercantil no estableció alguna restricción al respecto, toda vez que reguló el pacto de arras en la parte general de los contratos comerciales; por ende, su ámbito de aplicación se extiende a otras tipologías contractuales.
1.Arras de retractación o penitenciales
En el artículo 1859 del Código Civil y en el 866 del Código de Comercio, se regulan las arras de retractación o penitenciales, las cuales se pactan y se dan con el fin de abrir la posibilidad a cualquiera de las partes de desistir del contrato a través de una pena.
En ese sentido, si el extremo negocial que dio las arras decide hacerlas efectivas las perderá, pero si la persona que ejerce el retracto fue quien las recibió, está obligado a restituirlas dobladas a su contraparte. En cualquiera de los dos eventos surge el derecho a favor de quien se retracta de no continuar con el contrato y de no pagar perjuicios.
El artículo 1860 del Código Civil establece que el plazo para hacer efectivas las arras de retractación dependerá del término que las partes acordaron en el contrato. Si no se estipuló plazo, cualquiera de los extremos contractuales podrá retractarse dentro de los dos meses siguientes a la convención.
2. Arras simplemente confirmatorias
El artículo 1861 del Código Civil estipula que las arras confirmatorias son aquellas que se dan como señal o prueba de quedar convenidos los contratantes; por ende no conceden la facultad para que estos se retracten o desistan del contrato.
Si el contrato se llega a ejecutar, las arras confirmatorias deberán devolverse a la parte que las dio o imputarse como pago parcial o total del precio, según el caso.
3. Arras confirmatorias penales
Desde la sentencia del 6 de junio de 1955, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha señalado que las arras se clasifican no solo en retractación y las simplemente confirmatorias, que fueron fijadas por el legislador, sino también en otras que se denominaron como confirmatorias penales.
Las arras confirmatorias penales sirven como prueba de la celebración del contrato y, a su vez, como garantía para el restablecimiento de los perjuicios causados en caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato.La citada clase de arras se regula con las normas de la cláusula penal por su afinidad; sin embargo, es importante aclarar que son distintas, pues las arras confirmatorias penales se caracterizan porque existe una entrega real y anticipada de una cosa, por lo general dinero, y en cambio en la cláusula penal no.
Las arras confirmatorias penales y las simplemente confirmatorias no fueron reguladas por el Código de Comercio; a pesar de ello se pueden pactar de manera válida en los contratos mercantiles, toda vez que no existe disposición legal que lo prohíba.
Ab. José Vicente Hurtado P.
Universidad Santo Tomás, Seccional Bucaramanga.
Especialista y Mg. en Derecho Comercial.
Universidad Externado de Colombia.
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