¿Cómo debe ser escriturada la venta de un bien inmueble para efectos fiscales?


¿Cómo debe ser escriturada la venta de un bien inmueble para efectos fiscales?

Mediante el artículo 90 del ET, el Gobierno nacional busca eliminar la práctica de escriturar un bien inmueble por un valor inferior al real.

Ahora, en la escritura pública las partes deberán declarar, bajo gravedad de juramento, que el precio incluido es real y no ha sido objeto de pactos privados.

En el siguiente video, nuestro conferencista Diego Guevara Madrid, destacado tributarista y líder de investigación en impuestos de Actualícese explica cómo debe ser escriturada la venta de un bien inmueble para evitar sanciones de la Dian. Veamos:

De acuerdo con lo expuesto por nuestro investigador, el artículo 90 del Estatuto Tributario –ET–, inicialmente modificado por el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018 y posteriormente retomado por el artículo 61 de la Ley 2010 de 2019, establece que el precio de venta de la enajenación registrado en la escritura deberá corresponder al valor comercial realizado en dinero o en especie.

Por tanto, también constituirá el precio de venta el valor comercial de las especies recibidas.

Además, no se aceptará un precio inferior al costo, al avaluó catastral ni al autoavaluó.

Así, el precio de venta del bien raíz deberá corresponder al valor comercial del mismo, y este, a su vez, no podrá apartarse en más de un 15 % del precio de lista que posea el bien en el mercado.

Así mismo, en la escritura pública las partes deberán declarar, bajo gravedad de juramento, que el precio incluido es dicha escritura es real y no ha sido sometido a pactos privados en los que se acuerde un valor diferente.

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De igual manera, deberá declararse que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la escritura.

De no realizarse tales declaraciones, tanto el impuesto de renta como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro (4) veces el valor incluido en la escritura pública. Además, el notario quedará autorizado para reportar dicha irregularidad ante la Dian.

Adicionalmente, el inciso 8 del artículo 90 de ET señala que la compra del bien raíz deberá ser realizada a través de canales financieros, con el propósito de cumplir la norma de bancarización y que las sumas desembolsadas en la compra sean aceptadas como parte del costo del bien.

Ajuste del costo fiscal del bien inmueble para efectos fiscales

Cuando las personas naturales efectúen la venta de un bien raíz, sin importar si el mismo le forma renta ordinaria (en caso de que el bien haya sido poseído por más de dos años) o ganancia ocasional (si el bien fue poseído por menos de dos años), podrán ajustar el costo fiscal del mismo, de acuerdo con las instrucciones del artículo 73 del ET y el artículo 1.2.1.17.21 del Decreto 1625 de 2016, modificado para el año gravable 2019 con el Decreto 2373 de 2019.

Lo anterior permite que la persona natural tome el costo de adquisición del bien enajenado y lo ajuste con el porcentaje correspondiente contenido en la tabla del artículo 1.2.1.17.21 del Decreto 1625 de 2016, lo cual ayudará a rebajar la utilidad fiscal sobre la cual deberá pagar el impuesto de renta o ganancia ocasional (ver nuestro editorial Valor fiscal de los bienes raíces de personas naturales al cierre de 2018 y su venta durante 2019).

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