¿Cómo funcionan los bienes comunes de uso exclusivo? – Martha Elena Ramírez Castaño

Con el ánimo de dar respuesta a este interrogante que de manera persistente confronta las comunidades propietarias que viven o trabajan bajo este régimen especial de dominio, y en respuesta a las personas que me han solicitado un concepto técnico sobre el citado asunto, me permito remitirlos al artículo 23 de la L-675 de 2001, ya que en él se encuentra claramente definida su naturaleza jurídica y las obligaciones que una persona detenta cuando recibe este tipo de bienes.

Siendo así las cosas, me permito transcribir literalmente su contenido a fin de hacer algunas precisiones sobre éste, pese a que es muy claro en su redacción, el cual a tenor reza:

“ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes”

Como su nombre lo indica, sobre estos bienes solamente se tiene: uso, goce y disfrute y, aunque generalmente son inaccesibles para el resto de la comunidad, NO SE TIENE LA PROPIEDAD DE ELLOS, es por eso, que no se puede hacer lo que se quiere sobre ellos, esto es, no se pueden modificar ni alterar en su diseño constructivo, tampoco se le puede cambiar su destinación y solo en el caso de MEJORAS NECESARIAS que no son producto del deterioro normal del bien, las obras serán de cargo de la comunidad. De lo contrario, su mantenimiento y conservación no solo son de cargo de quien ostenta la calidad de poseedor del bien bajo la figura especial de “Bienes comunes de uso exclusivo” sino que debe pagar a la comunidad de vecinos, el privilegio de goce sobre esos bienes. Por eso, en el caso de las preguntas insistentes de algunas comunidades,  los primeros pisos con patios internos (de uso exclusivo) no pueden pretender pagar la misma expensa común que los apartamentos de pisos superiores no tienen, pues la ley estipula claramente  que aunque no son parte de la propiedad privada de quien detenta el bien, si lo es de su goce y en consecuencia, tiene que mantenerlo y pagarle a la copropiedad por el privilegio de disfrute de esa mayor área.

Como la ley lo que busca es que las relaciones se den en un marco justo, le da facultades y derechos especiales a los poseedores de este tipo de bienes para disfrutarlos día a día en la práctica y, compensación a la comunidad que no puede disfrutarlos a pesar que en estricto derecho ostenta la calidad de propietario.

Autor:

Martha Elena Ramírez Castaño.
ABOGADA CONSULTORA NCL.
EXPERTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL.
Gerente General y Representante Legal
CENTRAL DE RIESGO INMOBILIARIO SAS.
E-mail: maelra@datainmobiliario.com