Como proceder ante los casos de incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias? – Martha Elena Ramírez Castaño

La ley 675 contempló sanciones para el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. Sobre éstas, delegó en manos del Consejo de administración la función de control debido a la imposibilidad de que sea la asamblea de copropietarios la que investigue los casos por la extensión de sus miembros y la imposibilidad de reunirse de manera expedita cuando la situación lo requiera. El consejo de administración entonces por ley, estudia e investiga la violación a las normas de convivencia respetando el debido proceso, es decir, dándole a cada copropietario la oportunidad del derecho de defensa, contradicción e impugnación antes de ser objeto de sanción.

El procedimiento del que habla la ley de manera general, es:

1. Se hace requerimiento a la persona infractora
2. Se le concede 8 días para que haga los descargos
3. Si la persona no responde se conmina al comité de convivencia para que contacte la persona y la haga razonar
4. Si no hace caso o es grosera el consejo impone la sanción y la notifica al administrador para que la haga efectiva
5. Si la falta es grave en materia de convivencia y pone en riesgo la vida, la integridad o la seguridad de las personas; o en su defecto viola las normas de orden público, se procede a la solicitud de intervención de las autoridades policivas o judiciales de acuerdo con la gravedad del tema.
6. Las normas que se tienen por violatorias del reglamento de la copropiedad son: urbanísticas, de salud, inmorales, incómodas, dañosas, prohibidas y peligrosas.

Sin embargo, el consejo de administración antes imponer una sanción debe tener en cuenta: la intencionalidad del acto, la imprudencia, la negligencia, las circunstancias atenuantes atendiendo a los criterios de: proporcionalidad, graduación de las sanciones, el daño causado y la reincidencia.

Es menester recordar que el reglamento debe establecer claramente:

1. Cuales son las conductas objeto de sanciones.
2. Especificar las sanciones que proceden en cada caso
3. La duración de la sanción
4. La publicidad de la misma
5. Como se imponen las multas y su cuantía
6. Como prestan mérito ejecutivo
7. Como se notifican
8. Términos para impugnar las sanciones
9. Los procedimientos para cada sanción

Autor:

Martha Elena Ramírez Castaño.
ABOGADA CONSULTORA NCL.
EXPERTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL.
Gerente General y Representante Legal
CENTRAL DE RIESGO INMOBILIARIO SAS.
E-mail: maelra@datainmobiliario.com