Concepto 018 de 15-09-2008

Consejo Técnico de la Contaduría Pública
Concepto 018
15-09-2008

TEMA DE LA CONSULTA: MANEJO DE FIDUCIA EN EMPRESA CONSTRUCTORA.

PROBLEMA CONSULTADO:

Se presentan las siguientes consultas, las cuales ocurren en el sector privado en Colombia para una empresa constructora y comercializadora de locales comerciales y oficinas.

Las preguntas son:

1- Mientras se lleva a cabo la etapa de pre-venta y la consecución del punto de equilibrio, los recursos de los compradores se consignaran en una fiducia. ¿Cuál es la forma correcta de registrar contablemente esta figura por parte de la constructora?
2- La empresa constructora ha adquirido previamente el lote donde se desarrollan los proyectos, Mientras dura la etapa de construcción. ¿en que cuenta deberá registrarse el lote?
3- En los proyectos de construcción. ¿Cuáles son los costos de producción?

CONSIDERACIONES:

Según lo expresado en la Ley 45 de 1923 “se entiende por encargo fiduciario el acto que se encamina a la realización de negocios jurídicos en razón de la solicitud formulada por una persona y no conlleva a la traslación de los derechos involucrados al fiduciario, circunstancia que permite inferir la no afectación del patrimonio de éste”.

Ahora bien, frente al negocio de la construcción muchas empresas constructoras han optado por manejar los encargos fiduciarios, que son diferentes de los otros conceptos de fiducia que existen (fiducia inmobiliaria, fiducia en garantía y fiducia de administración), con el objeto de generar confianza en los futuros compradores, ya que bajo este modelo se le garantiza a los promitentes compradores que el dinero recaudado como anticipo para la cuotas iniciales no ingresa a la cuenta de la constructora, sino a la de una entidad fiduciaria, quien los administrará hasta que la entidad constructora alcance el punto de equilibrio, y en caso de que el proyecto no se lleve a cabo devolverá los dineros a quienes lo hayan consignado con sus correspondientes rendimientos.

Así las cosas, la constructora recibe el dinero sólo cuando logra el punto de equilibrio, y es a partir de dicho momento que empieza la obra y reconoce los dineros recibidos de la fiducia como anticipos de cuotas iniciales de los compradores.

Concluyendo, en el denominado encargo fiduciario no hay traslación de derechos al fiduciario y retomando el concepto emitido por este Consejo en el mes de marzo de 2007 sobre el tema en particular, “esta figura se origina cuando una empresa constructora decide realizar un proyecto, (construye una sala ventas con un prototipo de lo que pretende vender), pero debido a las condiciones del mercado, solo iniciara su etapa de construcción cuando se logre el punto de equilibrio, es decir, que por lo menos tenga prometido en venta el 50% o más del proyecto”.

De otra parte hay que tener en cuenta que el lote para desarrollar el proyecto es adquirido por la sociedad constructora quien debe registrarlo en su inventario, y dado que no lo transfiere a la fiducia, debe mantenerlo allí hasta la culminación del proyecto cuando asigne los costos correspondientes al mismo.

CONCEPTO

En la etapa de pre-venta mientras se consigue el punto de equilibrio los recursos de los compradores no tienen afectación contable en cuentas de balance, por cuanto la constructora está manejando estos recursos a través de un encargo fiduciario, por tanto su manejo debe hacerse en cuentas de orden acreedoras.

Por otra parte, el lote que es propiedad de la sociedad constructora debe registrarse en la cuenta de inventarios 1450 “Terrenos” donde debe permanecer hasta realizar el costeo del proyecto.

En lo referente a los costos de producción los mismos están claramente definidos en el artículo 39 del Decreto 2649 de 1993 “Costos como elementos de los Estados Financieros” y su imputación atenderá lo señalado en la descripción de la clase 7 del Decreto 2650 de 1993.

APROBACIÓN Y EFECTOS

En este orden de ideas, en los términos anteriores se absuelve la consulta presentada, indicando que para hacerlo, este organismo se ciñó a la información presentada por el consultante, que su texto fue debatido y aprobado en sesión del 15 de septiembre de 2008, con ponencia del consejero CP LUIS FRANCISCO OGLIASTRE GIL-FALCO y que los efectos de este escrito son los previstos por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, su contenido no compromete la responsabilidad de este organismo y contra él no procede recurso alguno.

Cordialmente,
RAFAEL FRANCO RUIZ
Presidente

RFR/ jrpr