Concepto 041 de 21-03-2007

CONTABILIDA ACTIVOS PROPIEDAD HORIZONTAL

CTCP 041 / 2007
21-03-2007

Señor(a):
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En desarrollo de lo previsto en el Artículo 23 de la Resolución 002 de 2005 expedida por el Consejo Técnico de Contaduría Pública y cumplido el trámite previsto en esta disposición, respondemos su consulta de la referencia, en la cual se plantea:

PREGUNTA 1 (Textual):

“A) UNA PROPIEDAD CONSTITUIDA LEGALMENTE BAJO LAS NORMAS DE LA LEY 675 DE 2001, PUEDE ADQUIRIR INMUEBLES, CONSTRUIRLOS O RECIBIR EN DACIÓN DE PAGOS Y DECIDIR NO VENDERLOS SINO CONSERVARLOS Y USUFRUCTUARLOS PARA BENEFICIO COMÚN DE LA COPROPIEDAD?

B) DENTRO DEL OBJETO SOCIAL SERÍA PROCEDENTE ESTA ACTUACIÓN?

C) SE REQUIERE QUE EXPLICITAMENTE LO INDIQUE? O POR INTERPRETACIÓN GENERAL ES POSIBLE?

AGRADEZCO SU AMABLE APORTE YA QUE SE TRATA DE UNA PRONTA DETERMINACIÓN Y EXISTEN CONCEPTOS JURÍDICOS MUY DIFERENTES.”

RESPUESTA:

En atención a la consulta anteriormente expuesta el Consejo Técnico ha emitido la orientación profesional No. 010 de 2006, la cual fue expedida en concordancia con la ley 675 del 25 de septiembre de 2001, referente a la Propiedad Horizontal, documento que se remitirá vía correo electrónico, y que a su vez puede ser consultado a través de la página web www.jccconta.gov.co.

No obstante lo anterior, a continuación se presentan algunas precisiones adicionales:

La contabilidad en Colombia debe ceñirse a los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados – PCGA – los cuales están enmarcados en el Decreto 2649 de 1993. El artículo 2 de este Decreto establece:

“(…) Art. 2o. Ámbito de aplicación. El presente decreto debe ser aplicado por todas las personas que de acuerdo con la ley estén obligadas a llevar contabilidad.
Su aplicación es necesaria también para quienes sin estar obligados a llevar contabilidad, pretendan hacerla valer como prueba.(…)” Las negrillas no forman parte del texto original.

Ahora bien, como lo menciona la Orientación Profesional 010, las entidades de propiedad horizontal al desarrollar una actividad económica organizada, están obligadas a llevar contabilidad, con el propósito de informar y rendir cuentas a los usuarios sobre la administración de los recursos, para atender los gastos propios de mantenimiento y conservación de la propiedad horizontal. Por tanto, la contabilidad de las Propiedades Horizontales debe ajustarse a las normas básicas y técnicas establecidas por el Decreto 2649 de 1993.

Un aspecto típico de la propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias cerradas es el conjunto de bienes que en ellas concurren y que pueden ser de naturaleza privada, común o de dominio de la copropiedad, de goce o explotación de los bienes de dominio particular y detalla:

a) Los bienes privados o de dominio particular representado en los bienes de propiedad exclusiva de cada uno de los copropietarios. Estos bienes dan un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes en proporción de los coeficientes de copropiedad. Son objeto de impuestos en cabeza de cada propietario. Por ejemplo, los apartamentos de cada copropietario

b) Los bienes comunes, son los que permiten o facilitan la existencia, el uso o goce de los bienes privados, su estabilidad, funcionamiento, conservación y seguridad. Pertenecen en común y pro indiviso a los propietarios; son indivisibles, inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados y no son objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

c) Según la Ley 675, los bienes comunes se clasifican a su vez en esenciales y no esenciales. Son bienes comunes esenciales en los edificios o conjuntos, los indispensables para su existencia, conservación, estabilidad y seguridad, amén de aquellos que son imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Entre otros, cabe enumerar: el terreno donde está construido el edificio, los cimientos, estructura, fachadas, techos, instalaciones de servicios públicos. Los demás bienes comunes tienen el carácter de bienes comunes no esenciales. Por ejemplo, salón comunal, piscina, cubiertas, terrazas, parqueaderos de visitantes, patios interiores, entre otros.

d) De otro lado, los bienes comunes no esenciales se subdividen a su vez en bienes de uso exclusivo y desafectado. Los de uso exclusivo son aquellos bienes comunes no esenciales no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de domino particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado; por ejemplo, las terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros. Y, los desafectados son aquellos que, previo los requisitos de ley, los bienes comunes no esenciales pasan a ser del domino particular. Estos bienes son objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Por ejemplo, los parqueaderos de visitantes, los depósitos de uso comunal, las terrazas, entre otros, los cuales se pueden desafectar o enajenar.

Bajo este contexto, se entienden como recursos los activos disponibles para uso de la administración que, teniendo el carácter de propiedad común, contribuyen a la generación de beneficios económicos y son necesarios para el cabal cumplimiento de sus obligaciones, funciones y responsabilidades financieras, operativas, administrativas y de control. Por lo tanto se cita como ejemplos los activos que por decisión de la asamblea se desafectaron y pasaron a ser propiedad de la administración (bienes comunes no esenciales desafectados), los muebles y enseres para la oficina de la administración, equipos de oficina, teléfonos, computadores, software, etc.

En lo tocante a los bienes comunes esenciales y no esenciales de uso exclusivo, así como los bienes privados o de dominio particular no constituyen un activo para la administración de la propiedad horizontal o de la unidad inmobiliaria cerrada, por cuanto no tienen el carácter de recursos disponibles, dada la titularidad del dominio y el uso particular de que son objeto, pero la administración si tiene la responsabilidad de la preservación, mantenimiento y control de los bienes comunes.

En este sentido, en el momento de hacer el reconocimiento de los bienes, hay que determinar a que clase de activo corresponde, de tal suerte que por su naturaleza este se reconozca contablemente conforme a lo establecido en la Orientación Profesional No. 10 de 2006.

En este orden, en los términos anteriores se absuelve la consulta presentada, indicando que, para hacerlo, este organismo se ciñó a la información presentada por el consultante, que su texto fue debatido y aprobado en sesión del 21 de Marzo de 2007 y que los efectos de este escrito son los previstos por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, su contenido no compromete la responsabilidad de este organismo, no es de obligatorio cumplimiento o ejecución, no constituye acto administrativo y contra él no procede recurso alguno.

Cordialmente,

MARÍA VICTORIA AGUDELO VARGAS
Presidente

MVAV/mlab