Concepto 066597 de 10-09-2010

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  • Publicado: 10 septiembre, 2010

DIAN
Concepto 066597
10-09-2010

Tema Impuesto sobre la Renta y Complementarios
Descriptores Costo fiscal de los inmuebles
Fuentes Formales Estatuto Tributario, Art. 278, Ley 546 de 1999, art. 17, Decreto Reglamentario 1809 de 1989, Art. 3°, Decreto Reglamentario 145 de 2000, Art. 1°

***

Ref: Consulta radicada bajo el número 40/154 de 13/05/2010

Cordial saludo, doctor Vallejo:

De conformidad con el artículo 20 del Decreto 4048 de 2008 y la Orden Administrativa No. 000006 de 2009, este despacho está facultado para absolver en sentido general, las consultas escritas que se formulen sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras o de comercio exterior y control cambiario en lo de competencia de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales.

En el oficio de la referencia, remitido por la Dirección Jurídica de la Superintendencia Financiera, consulta si ¿tratándose de créditos de vivienda a largo plazo otorgados por entidades sometidas a la vigilancia del Estado, los notarios pueden autorizar escrituras públicas, cuando el valor del préstamo, supere el setenta por ciento (70%) del precio de compra?

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Consideraciones del Despacho:

El artículo 278 del Estatuto Tributario, establece:

"Artículo 278. Costo Mínimo de los inmuebles adquiridos con préstamos. Cuando se adquieran bienes raíces con préstamos de entidades sometidas a la vigilancia del Estado, el precio de compra fijado en la escritura no podrá ser inferior a una suma en la cual el préstamo represente el 70% del total.

Los notarios se abstendrán de autorizar las escrituras que no cumplan con este requisito."

A su turno el artículo 30 del Decreto Reglamentario 1809 de 1989, señala:

"Artículo 3o. Para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 278 del Estatuto Tributario, cuando se adquieran bienes raíces con préstamos otorgados por entidades sometidas a la vigilancia del Estado, el precio de compra fijado en la escritura no podrá ser inferior a una suma en la cual el préstamo represente el 70% del total, salvo cuando existan disposiciones especiales que autoricen a tales entidades a otorgar préstamos superiores a dicho 70%.

Para que los notarios puedan autorizar escrituras, cuando el valor del préstamo sea superior al 70% del valor de la venta, deberá hacerse constar en la escritura correspondiente la norma especial que así lo autorice." (subrayado fuera de texto).

Ahora bien, de acuerdo con el numeral 5° del artículo 17 de la Ley 546 de 1999, una de las condiciones de los créditos de vivienda a largo plazo, es:

"Tener un monto máximo que no exceda el porcentaje, que de manera general establezca el Gobierno Nacional, sobre el valor de la respectiva unidad habitacional, sin perjuicio de las normas previstas para la financiación de vivienda de interés social subsidiable."

En concordancia con lo anterior, el artículo 1° del Decreto Reglamentario 145 de 2000, señala:

"Artículo 1o. Condiciones de los créditos. Para efectos del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 17 y demás normas concordantes de la Ley 546 de 1999, los créditos de vivienda individual a largo plazo, entendidos como aquellos otorgados por los establecimientos de crédito a personas naturales para financiar la adquisición de vivienda nueva o usada, la reparación, remodelación, subdivisión o mejoramiento de vivienda usada, o la construcción de vivienda propia, deberán ajustarse a las siguientes condiciones:

"a) Monto del crédito. Podrá financiarse hasta el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble. Dicho valor será el precio de compra o el de un avalúo practicado dentro de los seis (6) meses anteriores al otorgamiento del crédito.

En los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social podrá financiarse hasta el ochenta por ciento (80%) del valor del inmueble;
…"(subrayado fuera de texto).

Como se puede observar, el artículo 1° del Decreto 145 de 2000 permite que el préstamo represente un porcentaje superior al señalado en el artículo 278 del Estatuto Tributario, setenta por ciento (70%) del precio de compra fijado en la escritura, en dos eventos a saber:

– Expresamente en los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social, en los cuales podrá financiarse hasta el ochenta por ciento (80%) del valor del inmueble.

– Tácitamente, cuando autoriza que se tome como valor del inmueble el del avalúo practicado dentro de los seis (6) meses anteriores al otorgamiento del crédito.

En efecto, la Subdirección de Doctrina de la Superintendencia Financiera de Colombia en el Oficio No. 2010008063-001 115 del 22 de febrero de 2010, manifiesta lo siguiente:

"…En lo que respecta a esta Superintendencia, es de anotar que el numeral 5, artículo 17 de la Ley 546 de 1999, establece, por razones de carácter prudencial, un monto máximo para la financiación de vivienda a largo plazo…

…, la norma permite que el monto a financiar se calcule sobre el valor de compra del inmueble o sobre el valor de la garantía con base en el avalúo practicado en las condiciones anotadas, siendo usual que se tome como parámetro este último. Lo anterior, pues no en todos los casos coincide el precio de adquisición con el valor del avalúo del inmueble, tal como acontece en los eventos de daciones en pago y de remates resultantes de los procesos ejecutivos a través de los cuales las entidades financieras obtienen la satisfacción de obligaciones a su favor…"

En este orden de ideas, es factible que el valor del préstamo sea superior al setenta por ciento (70%) del precio de venta, cuando la entidad vigilada otorga el crédito tomando en cuenta el avalúo técnico dado al inmueble y este es mayor al precio real fijado por las partes intervinientes en el negocio.

Así las cosas, la situación planteada se subsume en el presupuesto del inciso segundo del artículo 3° del Decreto Reglamentario 1809 de 1989 y por lo tanto los notarios deben hacer constar en la escritura correspondiente la norma especial que los autoriza, esto es, el artículo 1° del Decreto Reglamentario 145 de 2000 y demás disposiciones concordantes, anexando los documentos soporte pertinentes.

Finalmente le manifestamos que la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, con el fin de facilitar a los contribuyentes, usuarios y público en general el acceso directo a sus pronunciamientos doctrinarios, ha publicado en su página de internet www.dian.gov.co, la base de conceptos en materia tributaria, aduanera y cambiaria expedidos desde el año 2001, a la cual se puede ingresar por el icono de "Normatividad" -"técnica"-, dando click en el link "Doctrina Dirección de Gestión Jurídica".

Atentamente,

ISABEL CRISTINA GARCÉS SÁNCHEZ
Subdirectora de Gestión de Normativa y Doctrina

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