Concepto 220-050850 de 17-08-2010

Superintendencia de Sociedades
Concepto 220-050850
17-08-2010

Ref: Pago gastos de enajenación bienes inmuebles dentro del proceso de liquidación judicial

Me refiero a su escrito, recibido vía correo electrónico, radicado en esta Entidad con el número 2010- 01- 159490, mediante el cual, previa las consideraciones allí expuestas, consulta si los gastos inherentes a escrituración, registro, beneficencia y retención ocasionados con la enajenación de varios inmuebles de propiedad de una sociedad que se encuentra en liquidación judicial, se pactan en condiciones con los compradores en los términos comerciales o existe alguna otra norma expedida por el juez del concurso.

Al respecto, este Despacho se permite hacer las siguientes precisiones jurídicas:

1.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1862 del Código Civil, Las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa.

2.- Por su parte, el artículo 223 del Estatuto de Notariado, reitera que los gastos notariales serán a cargo de las dos partes por mitades. Pero la ley 39 de 1890, en su artículo 14, estableció que los gastos de registro son por cuenta del vendedor. Sin perjuicio de las modificaciones convenidas por las partes.

Del estudio de las normas antes descritas, se desprende que los gastos notariales que demande la venta de un bien inmueble serán asumidos por ambas partes, en tanto que los gastos de registro los asume directamente el vendedor, salvo que las partes contratantes estipulen otra cosa sobre el particular.

Sin embargo, es de advertir que los gastos a que se refiere el artículo 1862 ibídem, solo establecen lo relativo a la escritura de venta, de tal suerte que si se introducen otras garantías adicionales al contrato, las costas que ocasionen deberán ser a cargo de la parte que se beneficia de las mismas. En tal virtud, hay que tener en cuenta que los gastos a cargo de los contratantes, salvo disposición en contrario, son los que se relacionan directamente con la compraventa, a saber: estudio de títulos, gastos de notaría, derechos de beneficencia, etc.

3.- De otro lado, se observa que para legalizar el traspaso de un inmueble se deben cancelar los siguientes impuestos:

a. Retención en la Fuente: 1 por ciento de la cuantía del negocio (valor que asume el vendedor).

b. Impuesto de Beneficencia: 1 por ciento del precio de venta (esta obligación le corresponde al comprador).

c. Impuesto de Registro: 0,5 por ciento del valor de la transacción (queda a cargo del comprador).

Como se puede apreciar, algunos impuestos están a cargo del vendedor y otros a cargo del comprador, de tal manera que éstos deberán ser cancelados por uno u otro contratante, salvo que las partes acuerden lo contrario, es decir, que una de ellas asuma la totalidad de tales impuestos.

4.- Ahora bien, tratándose de un proceso de liquidación judicial, respecto de los activos de la compañía concursada, específicamente de los bienes inmuebles, se pueden adoptar dos medidas: a) la enajenación directa por parte del liquidador; y b) la adjudicación de los mismos a los acreedores.

En cuanto al primer evento, el artículo 57 de la Ley 1116 de 2006, prevé que en un plazo de dos (2) meses contados a partir de la fecha en que quede en firme la calificación y graduación de créditos y el inventario de bienes del deudor, el liquidador procederá a enajenar los activos inventariados por un valor no inferior al del avalúo, en forma directa o acudiendo al sistema de subasta privada.

Con relación a los dineros recibidos y los activos no enajenados, el liquidador tendrá un plazo máximo de treinta (30) días para presentar al juez del concurso, el acuerdo de adjudicación al que hayan llegado los acreedores del deudor.

El acuerdo de adjudicación requiere, además de la aprobación de los acreedores, la confirmación del juez del concurso, impartida en audiencia que será celebrada en los términos y para los fines previstos en esta ley para la audiencia de confirmación del acuerdo de reorganización.

De no aprobarse el citado acuerdo, el Juez dictará la providencia de adjudicación dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del término anterior.

En relación con el segundo caso, el artículo 58 ejusdem, preceptúa que los bienes no enajenados por el liquidador, de conformidad con lo previsto en el artículo anterior, serán adjudicados a los acreedores mediante providencia motivada, de conformidad con las siguientes reglas:

1. La totalidad de los bienes a adjudicar, incluyendo el dinero existente y el obtenido de las enajenaciones, será repartido con sujeción a la prelación legal de créditos.

2. Respetará la igualdad entre los acreedores, adjudicando en lo posible a todos y cada uno de la misma clase, en proporción a su respectivo crédito, cosas de la misma naturaleza y calidad.

3. En primer lugar será repartido el dinero, enseguida los inmuebles, posteriormente los bienes muebles corporales y finalmente las cosas incorporales.

4. Habrá de preferirse la adjudicación en bloque o en estado de unidad productiva. Si no pudiera hacerse en tal forma, los bienes serán adjudicados en forma separada, siempre con el criterio de generación de valor.

5. La adjudicación de bienes a varios acreedores será realizada en común y proindiviso en la proporción que corresponda a cada uno.

6. El juez del proceso de liquidación judicial hará la adjudicación aplicando criterios de semejanza, igualdad y equivalencia entre los bienes, con el propósito de obtener el resultado más equitativo posible.

Con la adjudicación, los acreedores adquieren el dominio de los bienes, extinguiéndose las obligaciones del deudor frente a cada uno de ellos, hasta concurrencia del valor de los mismos.

Para la transferencia del derecho de dominio de bienes sujetos a registro, bastará la inscripción de la providencia de adjudicación en el correspondiente registro, sin necesidad de otorgar ningún otro documento o paz y salvo. Dicha providencia será considerada sin cuantía para efectos de timbre, impuestos y derechos de registro, sin que al nuevo adquirente se le pueda hacer exigibles las obligaciones que pesen sobre los bienes adjudicados o adquiridos.

Tratándose de bienes muebles, la tradición de los mismos operará por ministerio de la ley, llevada a cabo a partir del décimo (10) día siguiente a la ejecutoria de la providencia.

El liquidador procederá a la entrega material de los bienes muebles e inmuebles dentro de los treinta (30) días siguientes a la celebración de la adjudicación o de la expedición de la providencia de adjudicación, en el estado en que se encuentren.

PARÁGRAFO. Las obligaciones que se deriven para el adquirente sobre los bienes adjudicados serán las que se causen a partir de la ejecutoria de la providencia que apruebe la enajenación o adjudicación del respectivo bien.

Del análisis de los artículos 57 y 58 antes citados, se colige que si los bienes inmuebles son enajenados directamente por el liquidador, los gastos notariales, de registro e impuestos deben ser pagos por las partes teniendo en cuenta los dispuesto en los artículos 1862 del Código Civil y 223 del Estatuto de Notariado; si por el contrario, los bienes inmuebles son adjudicados a los acreedores, para la transferencia de la propiedad de los mismos bastará la inscripción de la providencia de adjudicación en el correspondiente registro, sin que haya necesidad de otorgar ningún documento, con lo cual se elimina el otorgamiento de la escritura pública respectiva, en cuyo caso dicho acto no tendrá cuantía para efectos de timbre, impuestos y gastos de registro, es decir, que las partes no tendrían que desembolsar suma alguna por los mencionados conceptos.

Esta última medida, esto es, la adjudicación de bienes inmuebles a los acreedores, comporta dos situaciones que redundan no solo en beneficio de la sociedad deudora y de sus acreedores: i) se compadece con la situación de insolvencia que se encuentra el deudor concursado; y ii) sirve estimulo a los acreedores para acepten la adjudicación, lo cual, de una parte, extingue las obligaciones a cargo del deudor hasta concurrencia del valor de los bienes, facilitándola terminación del proceso, y de otra, facilita la adquisición del derecho de dominio respecto de los bienes inmuebles adjudicados.

En los anteriores, términos damos respuesta a la consulta formulada, no sin antes advertir que la misma tendrá el alcance del artículo 25 del Código Contencioso Administrativo.