Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Así lo indica la Ley 675 de 2001 en su art. 54. Por otra parte, a la hora de imponer sanciones se debe respetar el procedimiento, el derecho a la defensa, a la contradicción y a la impugnación. Se debe considerar y valorar también lo qué hizo la persona para arreglar y reparar el daño hecho.
Detenidamente veamos el siguiente caso. Quisiera saber si para imponer multa por violación del reglamento, el consejo de administración, facultado por la asamblea en el reglamento, deben estar todos los miembros (son 7 y fue aprobada solo por 3). Además aprobaron multarlos con 10 cuotas de administración siendo la primera vez que cometen dicha infracción. A dicha reunión se citó al infractor pero no asistió. ¿Esto es legal?
Sin entrar en detalles esto no es legal. Veamos lo que dice la Ley 675 de 2001 al respecto:
Artículo 54. Quórum y Mayorías. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad de horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.
Independientemente, dice la norma, de los coeficientes que representen los propietarios aquí no tiene nada que ver el área privada. Comenzar a deliberar y decidir válidamente se debe hacer con la presencia y votos de la mayoría.
Y en este caso se plantea que eran 7 los miembros del Consejo de Administración y fue aprobada solo por 3. Ahí está la respuesta. Cuatro personas debieron haber dicho «hemos decidido sancionar a tal persona…».
Artículo 59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
[…]
1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.
Parágrafo. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.
Aquí estamos hablando cuando se presenta una violación permanente. Se le impone una y otra, y otra. El viernes se emborracha, el sábado le da por fumar marihuana, el domingo vuelve y la embarra. Son varios días seguidos.
Pero en este caso se podría suponer, sólo para ejemplificar, que la persona hizo una fiesta y seguramente se excedió durante una noche. Se puede publicar en la lista de infractores. También se puede imponer una multa, pero por ésta no puede superar dos veces las expensas. Si comete otras pues se van sumando.
Y también se podría restringir al goce y al uso de bienes de uso común no esenciales por un tiempo razonable. Si por ejemplo los destrozos, el exceso de la hora, el escándalo lo hizo en el salón social se le puede restringir el uso de este lugar por un determinado tiempo.
Para determinar lo anterior se debe observar el art. 60 de la Ley 675. Nos dice que para imponer sanciones se debe respetar el procedimiento, el debido proceso, el derecho a la defensa, a la contradicción y a la impugnación.
Se debe considerar y valorar también lo qué hizo la persona para arreglar y reparar el daño hecho.
Artículo 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes. Y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción el daño causado y la reincidencia.
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