Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.

Construcciones y mejoras en bienes ajenos: tratamiento bajo NIF


Construcciones y mejoras en bienes ajenos: tratamiento bajo NIF
Actualizado: 13 enero, 2016 (hace 8 años)

Las construcciones y mejoras en bienes ajenos se trataban como “cargos diferidos” en la normatividad contable anterior. A partir de los nuevos marcos normativos, estas partidas tienen otro tratamiento.

Es posible que una entidad haga mejoras en bienes ajenos o incluso que construya sobre lotes de terreno que no le pertenecen, pero que utiliza según un contrato de arrendamiento, de comodato, o cualquier otro por el cual tenga el derecho de usar el activo.

Esta situación genera lo que se conoce como “mejoras” o “construcciones en bienes ajenos”, asuntos que, en normas contables anteriores, se venían tratando como cargos diferidos en el Balance General.

Las nuevas disposiciones normativas no contemplan el reconocimiento de cargos diferidos como activos, por lo cual es necesario evaluar estas partidas para concluir si cumplen la definición de activos.

Para contextualizar, observemos el siguiente caso:

Una entidad alquiló una casa vieja, ubicada en un sector con alta actividad comercial. El canon de arrendamiento es $1.000.000, por un lapso de 10 años. El contrato establece que la entidad puede demoler la edificación antigua, previa indemnización al propietario por valor de $150.000.000. Cualquier construcción en el lote será propiedad del arrendador, una vez termine el plazo del arrendamiento; mientras tanto se considerará propiedad del arrendadoro. El canon de arrendamiento se pacta desde el inicio para los 10 años, y a partir de ese momento será negociado entre las partes. El arrendatario construyó un local comercial con un costo de $400.000.000.

Para el análisis de este caso es preciso identificar tres asuntos a tratar:

  • Arrendamiento del lote.
  • Indemnización por demolición.
  • Costo de la construcción.

Sobre el arrendamiento del terreno, no es difícil concluir que se trata de un arrendamiento operativo, pues el arrendatario no obtiene la mayor parte de los riesgos y ventajas sobre el terreno, sino que obtiene un simple derecho de uso durante los 10 años que dura el contrato. En ese sentido, el valor del canon mensual ($1.000.000) se reconoce como gasto en el estado de resultados de cada período.

La indemnización por demolición del activo es un costo en el cual se incurre con el fin de dar lugar a la nueva construcción, por lo cual su tratamiento es como mayor valor de la nueva construcción.

“el hecho de que el terreno pertenezca a otra entidad no impide reconocer la construcción en el estado de situación financiera”

En cuanto a las construcciones, las normas de información financiera establecen que estas son un activo separado del terreno sobre el cual se asientan, por lo cual el hecho de que el terreno pertenezca a otra entidad no impide reconocer la construcción en el estado de situación financiera.

La construcción es un activo, pues es un recurso controlado por la entidad, producto de hechos pasados, del cual se espera obtener beneficios económicos futuros.

El control del activo se evidencia en el contrato de arrendamiento, según el cual la entidad tiene derecho de utilizar la construcción durante los primeros 10 años de duración del contrato sobre el lote, sin tener que pagar más que el canon por el lote.

Dado que se trata de una construcción para el desarrollo de la actividad comercial, el activo cumple la definición de propiedades, planta y equipo; por lo tanto se reconoce como tal en el estado de situación financiera.

La vida útil del activo no puede superar la duración del contrato de arrendamiento sobre el lote, tiempo en el cual la entidad podrá utilizar el local comercial sin tener que pagar cargos adicionales al arrendador.

Una vez finalice el contrato de 10 años, la entidad habrá depreciado el activo en su totalidad, teniendo en cuenta los costos de la construcción y la indemnización por la demolición de la construcción antigua.

En síntesis, cada entidad debe revisar el estado de sus contratos de arrendamiento y el costo de las construcciones o mejoras sobre esos bienes arrendados, con el fin de concluir si debe tratar esos costos por mejoras como activo, o si debe considerarlos mayor costo del arrendamiento o simplemente un gasto del período en el cual se incurre.

Juan David Maya
Consultor de actualicese.co

*Exclusivo para actualicese.co

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