Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Brevemente veamos el siguiente caso. La Ley 675 dice que el constructor debe convocar a la 1º asamblea de copropietarios para entregar el proyecto cuando ha vendido el 51% del total del proyecto. ¿Existe otra norma o jurisprudencia para que esto ocurra antes del 51%?
Jurisprudencia no. Norma o ley tampoco. En la Ley 675 de 2001 dice que en el momento que el propietario inicial, generalmente la constructora, haya construido y vendido mas del 51%, en ese momento debe hacer una primera asamblea y hacer entrega de la administración. Lo anterior se conoce como administración provisional.
Si la hace y no asisten los nuevos propietarios, que ya representan más del 51% de coeficiente de área privada, entonces el administrador provisional nombra de manera definitiva al administrador. Aunque la asamblea en cualquier momento se reúne, nombran al propio y revocan al que nombró el constructor.
Lo más conveniente, si usted es un propietario, es no recibir la administración si no se ha construido y vendido más del 51%. No le quite esa responsabilidad a la constructora. Déjelos que ellos sean los responsables de la administración provisional.
Ocurre que hay contructoras que han vendido todo y no han puesto la primera piedra, así como otras que construyen todo y no han vendido nada.
Ley 675 de 2001
Artículo 52. Administración Provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.
No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.
Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.
Artículo 24. Entrega de los Bienes Comunes por Parte del Propietario Inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
PARÁGRAFO 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.”
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