Contrato de leasing habitacional


El leasing habitacional es un contrato mediante el cual una sociedad de leasing adquiere una vivienda con las características solicitadas por el tomador del bien, con el fin de entregar posteriormente la tenencia de dicho inmueble a cambio de un pago periódico durante el tiempo convenido; al término del cual el locatario (arrendatario) tiene la opción de compra. Este leasing habitacional comprende dos modalidades:
  • Leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar.
  • Leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar.
En el leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el objetivo es lograr que el tomador obtenga la vivienda, esto es, que habite el inmueble objeto de leasing. Como lo establece el artículo 2.28.1.1.2 del Decreto 2555 de 2010:

Artículo 2.28.1.1.2 Modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar.

 Se entiende por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico; durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.

En los términos del artículo 4 de la Ley 546 de 1999 las operaciones y contratos de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar son un mecanismo del sistema especializado de financiación de vivienda de largo plazo en desarrollo de lo cual, les serán aplicables las reglas previstas en los artículos 11, 12, 13, y 17 numerales 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 y parágrafo de la Ley 546 de 1999, los literales b) y c) del artículo 1° del Decreto 145 de 2000 y lo previsto en el presente decreto.”

Cuando la destinación del bien es la vivienda familiar, existe una protección especial, como es un límite al costo, el cual debe atender los principios que se aplican a los créditos individuales de vivienda (Ley 546 de 1999). Además de esto, el valor de la opción de adquisición no podrá ser superior al 30 % del valor comercial del bien. En caso en que el arrendatario del bien opte por la compra, la sociedad de leasing iniciará la devolución del canon inicial y los saldos que amortizaron el precio de la adquisición del inmueble.
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Cuando el leasing habitacional no está destinado a la vivienda familiar, prevalece el principio de autonomía. Las partes siguen con libertad sobre en lo que concierne al avance del contrato; esta operación no cuenta con la protección especial que tiene la vivienda familiar. En este caso en particular, la propiedad del inmueble estará a cargo de la entidad autorizada, esto es, el banco o la compañía de financiamiento con quien se contrató.

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