Cual es el avalúo catastral por el cual se deben denunciar los bienes raíces en la declaración de renta del año gravable 2005?

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  • Publicado: 7 marzo, 2006

Por estas fechas muchos contadores y demás personas especializadas en el tema están en la tarea de preparar la información que ha de quedar denunciada en la declaración de renta año gravable 2005 de las personas jurídicas y personas naturales a quienes asesoran.

En vista de ello, es claro que dicha “declaración de renta” (o de “ingresos y patrimonio” en el caso de las entidades “No contribuyentes declarantes”; ver art.11 y 12 del dec.4714 de dic de 2005) debe incluir no solo la información relativa a los ingresos que se percibieron durante el año y de los costos y gastos en que se incurrió, sino que también se debe suministrar la información sobre todos los bienes apreciables en dinero que posea el declarante a diciembre 31 de 2005.

Entre esos bienes, claro está, se deben denunciar los bienes raíces ubicados ya sea en suelo colombiano o en el exterior, aunque en este último caso debe tenerse en cuenta que los bienes ubicados en el exterior no deben ser denunciados por las sucursales de sociedades extranjeras, ni por algunas personas naturales cuando tengan la condición de “no residentes” ante el gobierno Colombiano (ver art.9, 10 y 261 del ET).

(Si quieres ver varios ejemplos sobre los efectos que tiene el ser “residente” o “no residente” ante el Gobierno Colombiano, fíjate en la conferencia No.3 del paquete de 30 conferencias que hemos preparado sobre temas tributarios).

Lo que dice el E.T. sobre la forma en que se declaran los bienes raíces

Y para saber de qué forma se deben denunciar estos bienes raíces, el art.277 del ET nos indica lo siguiente:

ARTICULO 277. VALOR PATRIMONIAL DE LOS INMUEBLES.  Los contribuyentes sujetos al régimen de ajustes por inflación deben declarar los inmuebles por el costo fiscal ajustado, de acuerdo con el artículo 353 de este Estatuto.
Los contribuyentes no sujetos al régimen de ajustes por inflación deben declarar los inmuebles por el avalúo catastral al final del ejercicio o el costo fiscal, el que sea mayor, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.
Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 del estatuto tributario.” (el resaltado es nuestro)

Obsérvese entonces que solo los “contribuyentes no sujetos al régimen de ajustes por inflación” (entiéndase los ajustes por inflación “fiscales”, pues también, para efectos contables, algunas entidades también han sido exoneradas de hacerlos), son los que se deben poner en la tarea de comparar el “costo fiscal” de su bien raíz a dic.31 de 2005 (si está ubicado en Colombia) con el avalúo catastral o el autoavalúo catastral (si es que en el municipio donde está ubicado el inmueble aplica “autoevalúo catastral” en lugar de “avaluó catastral”) , y escoger el mayor de los dos datos como el “valor patrimonial” por el cual se debe denunciar el bien raíz.

Si el bien raíz está ubicado en el exterior, pues en ese caso no se debe estar haciendo comparaciones entre su costo fiscal y el avalúo catastral pues a la DIAN no le importa si esos bienes ubicados en el exterior tienen o no avalúo catastral.

De otro lado, para saber si algún contribuyente (persona jurídica o natural) está o no obligada a aplicar los ajustes por inflación fiscales, lo que se debe hacer es estudiar el  art.329 del ET.

¿Qué riesgos hay en equivocarse con el dato del “avalúo catastral”?

Ahora bien, la parte importante sobre el tema y que queremos resaltar en el presente editorial, es que por estas fechas (comienzos del año), muchos contadores y asesores terminamos cayendo en el error de proceder a comparar el “costo fiscal” del bien raíz a dic 31 de 2005  con el “avalúo catastral”, no del mismo año 2005, sino con el avalúo catastral  del 2006 pues como los municipios sí actualizaron los avalúos catastrales desde el pasado 1 de enero de 2006, pero la declaración de renta año gravable 2005 se puede presentar hasta el mes abril o mayo de 2006, según se trate de personas jurídicas o naturales, es por eso que terminamos en un gran “despiste” y con ello determinamos un valor patrimonial equivocado para el bien raíz a dic.31 de 2005.

En consecuencia, quienes estén preparado por estas fechas las declaraciones de renta del año gravable 2005 deben tener presente no equivocarse en cuanto a cual es el dato del “avalúo catastral” con el cual han de determinar el valor patrimonial de los bienes raíces a dic/31 de 2005.

En todos los casos deben trabajar con el dato del avalúo catastral (o autoavalúo catastral) que haya estado vigente entre enero 1 de 2005 y dic.31 de 2005.

Un ejemplo que ilustra los riesgos de equivocarse con el dato del “avaluo catastral”

Para que entendamos las consecuencias de equivocarse en este asunto, veamos lo que sucedería si la persona natural Fulano DeTal posee a dic.31 de 2005 un bien raíz cuyo “costo fiscal” (costo de adquisición mas mejoras) asciende a 75.000.000, y que es su único activo poseído a dic.31 de 2005.

Dicho bien raíz, ubicado en un municipio colombiano, tenía avalúo catastral por el 2005 de $84.000.000, pero por el 2006 el avalúo subió a $85.000.000

Si su contador dice que el “valor patrimonial” por el cual se debe tomar en cuenta ese bien raíz a dic.31 de 2005 es por los $85.000.000 (que por que es el “avalúo catastral” y porque dicho “avalúo catastral” es mayor al “costo fiscal” de $75.000.000) en ese caso se diría que el “patrimonio bruto” de Fulano DeTal  (es decir, la suma de todos sus bienes, y recuérdese que dijimos que solo posee ese bien raíz a dic.31 de 2005) es superior a los $84.880.000 y que por eso el señor Fulano DeTal “está obligado a presentar declaración de renta por el año gravable 2005 pues excedió el tope a que hace referencia el art.8 del dec.4714 de dic.de 2005 y que se relaciona con los requisitos para quedar exonerado de presentar declaración de renta por el año gravable 2005”.

En el caso contrario, si su contador fuese muy juicioso, le diría al Sr. Fulano DeTal que no está obligado a presentar declaración de renta por el año gravable 2005 pues el avalúo catastral del 2005 es solo de $84.000.000, y aunque excede al “costo fiscal” de $75.000.000, ese único activo, tomado por los $84.000.000 le producirían un “patrimonio bruto” inferior a los 84.880.000 de que trata el art.8 del dec.4714 de dic.de 2005.

El sano consejo

Existen otras consecuencias tributarias adicionales graves que se pueden desprender del hecho de llegar a equivocarse en la escogencia del “avalúo catastral” de los bienes raíces ubicados en Colombia a la hora de determinar el valor patrimonial por el cual se denunciarán en la declaración de renta (o de ingresos y patrimonio) del año gravable 2005…

Por ejemplo, que se eleve el valor del patrimonio bruto a dic.31 de 2005 y por ende del “patrimonio liquido” a la misma fecha y por tanto se caiga en los topes que obliguen a declarar “impuesto al patrimonio de enero de 2006” (puedes tener más información acerca de este tema en nuestro editorial La última declaración del Impuesto al Patrimonio).

Por tanto, es nuestra recomendación que quienes se enfrenten por estos días a la tarea de preparar  declaraciones de renta del año gravable 2005 no dejen los asuntos al azar sino que se tomen el tiempo suficiente para hacer todos los análisis correctos respectivos.

Recordemos que “del afán solo queda el cansancio”.

(Nota: El “Valor Patrimonial de los Bienes Raíces” es un tema tratado en profundidad en uno de nuestros paquetes de información… revísalo haciendo click aquí)

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