Decisiones no económicas en P.H. Residenciales: un inmueble igual a un voto, no importa coeficiente

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  • Publicado: 22 marzo, 2012

Decisiones no económicas en P.H. Residenciales: un inmueble igual a un voto, no importa coeficiente

Desde hace varios años, la Corte Constitucional estableció que en las P.H. únicamente residenciales, las decisiones que se vayan a tomar que no sean de naturaleza económica, se votarán por mayoría de bienes privados sin importar su coeficiente de área privada.

La regla general: el voto equivale al coeficiente de área privada

“De los coeficientes de copropiedad.

Artículo 25. Obligatoriedad y efectos. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

[…]

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.”

“Artículo 37. Integración y alcance de sus decisiones. […] Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.”

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“De la asamblea general.

Artículo 45. Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad <sic, texto repetido> representados en la respectiva sesión.”

Como observamos, la regla general es que el voto de cada propietario equivalga al coeficiente de área privada que tenga.

Excepción: decisiones no económicas en P.H. residenciales, una propiedad un voto

Existen en una propiedad horizontal dos clases de decisiones, aquellas con sentido económico y las que no lo tienen. Podríamos citar como ejemplos los siguientes:

Decisiones de carácter económico:

  • Modificación de coeficientes.
  • Decretar el monto de las expensas ordinarias y extraordinarias.
  • Transformar un bien común en privado o viceversa.
  • Fijar monto de la remuneración de administrador, revisor fiscal y otros.
  • Hacer inversiones.

Decisiones no económicas:

  • Tenencia de animales.
  • Uso de ascensores.
  • Usos y horarios de gimnasios, piscinas, zonas verdes, salones sociales, etc.
  • Ingreso de mensajeros.
  • Horario de trasteos.
  • Y todas aquellas que no afectan el equilibrio económico, sino que están ligadas con el diario vivir.

De tal manera que en aquellas propiedades horizontales de naturaleza residencial, las decisiones cuyo sentido no sean económicas, la votación se hace, una unidad un voto, o una propiedad equivale a un voto, no importa el coeficiente de área privada que tenga, pues así lo estableció la Corte Constitucional mediante su Sentencia C-522 de 2002.

“ […]25. La Corte Constitucional considera importante resaltar que en las asociaciones de copropietarios de bienes inmuebles destinados a la vivienda se toma múltiples decisiones que no responden a la regla económica del equilibrio entre derecho y deberes sino que se encuentran vinculados al diario vivir y que definen las reglas de la convivencia entre los habitantes de un conjunto residencial tales como: la tenencia de mascotas, el uso de los ascensores, y parques, reglas para el acceso a los apartamentos, personal autorizado para ingresar y circular, el ingreso del personal de servicios a domicilio, el horario para realizar trasteos, el uso del salón comunal etc. son decisiones que limitan los derechos fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad o el derecho a la intimidad que no comprometen el patrimonio de los copropietarios y por ello, la votación no debe definirse a partir del coeficiente de propiedad sino de la participación de cada propietario en igualdad de condiciones: un voto por cada unidad privada.

[…]

La falta de distinción de la participación en las asambleas de inmuebles para vivienda e inmuebles comerciales lo lleva a extender en forma desproporcionada la protección del equilibrio económico entre derechos patrimoniales y deberes, a espacios en los que el mencionado equilibrio no es el fundamento de la relación, como las múltiples situaciones que se derivan de la vida colectiva en una edificación o conjunto residencial, en donde por el contrario, el mantener un voto porcentual se revela odioso y antidemocrático porque no existe argumento que justifica la preeminencia del mayor propietario en decisiones que afectan derechos fundamentales de las personas o definen las reglas para la convivencia.

[…]

En consecuencia, la Corte Constitucional declarará exequibles las normas demandadas pero frente al parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001, establecerá el condicionamiento de exequibilidad en el entendido que el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente del respectivo bien privado en relación con las asambleas de copropietarios los bienes inmuebles destinados a vivienda, sólo cuando se trate de decisiones de tipo económico, las demás se regirán por la regla un voto por cada unidad privada.”

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