Depreciación de bienes raíces de personas naturales y el costo de estos según el artículo 73 del ET

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  • Publicado: 17 octubre, 2017

Depreciación de bienes raíces de personas naturales y el costo de estos según el artículo 73 del ET

El artículo 73 del ET contempla que si una persona natural obligada a llevar contabilidad determina el costo de venta de sus bienes raíces con la tabla indicada por dicho artículo, al costo se le tendrá que restar la depreciación acumulada que le practicó hasta el momento de su venta.

Hace bastante tiempo que la norma contenida en el artículo 73 del ET ha permitido que solo las personas naturales, sean residentes o no residentes, obligadas o no a llevar contabilidad, puedan determinar el costo fiscal de venta de sus bienes raíces tomando el costo de adquisición de los mismos, incrementándolos con el factor multiplicador que corresponda de entre los contenidos en la tabla a la que se refiere dicho artículo (tabla que se actualiza cada año) y sumándole el valor de las adiciones y mejoras que se les haya realizado.

Por tanto, con la opción establecida en el artículo 73 del ET, es claro que muchas personas naturales logran elevar de forma considerable el costo fiscal de venta de sus bienes raíces y por tanto logran disminuir bastante el valor de la renta líquida o ganancia ocasional gravable que obtienen cuando los venden.

“la fórmula del artículo 73 del ET no le exigía restar al costo de venta del activo el valor de la depreciación que tuviera acumulada el mismo hasta el momento de venta”

Ahora bien, hasta el año gravable 2016, cuando una persona natural obligada a llevar contabilidad y que depreciaba sus bienes raíces, hacía uso de la opción del artículo 73 del ET para determinar el costo fiscal de dichos bienes, la persona se beneficiaba en exceso, pues durante los años en que poseyera el activo podía rebajar su renta líquida ordinaria con el valor del gasto por depreciación (que se calcularía solo sobre el costo de la edificación y sus respectivas mejoras), adicionalmente, cuando vendiera el activo la fórmula del artículo 73 del ET no le exigía restar al costo de venta del activo el valor de la depreciación que tuviera acumulada el mismo hasta el momento de venta.

El cambio que introdujo la Ley 1819 de 2016

En vista de lo anterior, el artículo 52 de la Ley 1819 de 2016 adicionó un nuevo parágrafo al artículo 73 del ET en el cual se lee lo siguiente: “PARÁGRAFO. En el momento de la enajenación del inmueble, se restará del costo fiscal determinado de acuerdo con el presente artículo, las depreciaciones que hayan sido deducidas para fines fiscales”.

Por consiguiente, dada la adición anterior, y tras leer de forma completa todo el texto de la nueva versión del artículo 73 del ET, incluido su nuevo parágrafo, se entendería lo siguiente:

“lo que sucederá es que el activo quede declarado por valores altos, con lo cual se aumentará la renta presuntiva del año siguiente”

1. Cada año, mientras la persona natural obligada a llevar contabilidad siga poseyendo sus bienes raíces depreciables y decida calcularles el costo fiscal mediante la opción del artículo 73 del ET, dichos bienes raíces serían declarados por el valor que se obtenga de tomar el costo de adquisición, multiplicarlo por el factor multiplicador de la tabla indicada por el artículo 73 del ET y sumarle el valor de las adiciones y mejoras. Sin embargo, al valor hasta allí calculado no se le restará el valor de las depreciaciones acumuladas, pues dicha resta solo se hará “en el momento de la enajenación”. Por tanto, mientras se posea el activo, y si la depreciación no se puede restar hasta ese momento, lo que sucederá es que el activo quede declarado por valores altos, con lo cual se aumentará la renta presuntiva del año siguiente.

2. Cuando llegue el momento de la venta el contribuyente volverá a hacer los cálculos indicados anteriormente pero en ese momento sí tendrá que restar el valor de la depreciación acumulada, lo cual provocará que tenga una mayor utilidad fiscal en venta de bien raíz.

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