Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Autor: Gabriel Vásquez Tristancho
Precios piso y techo de negociación directa de tierras
Como se analizó en la primera parte de este escrito, si no se acepta la oferta de compra o incluso cuando se presuma su rechazo, el valor de la indemnización corresponderá al avalúo catastral del respectivo predio como base para la liquidación del impuesto predial correspondiente al año inmediatamente anterior.
Por ello resulta imperativo, establecer las posibilidades reales de un conflicto jurídico, en los bienes que no puedan ser considerados con un manejo productivo de manera regular y estable.
Conforme al numeral 2 del artículo 135, el precio “techo” de negociación será el fijado en el avalúo comercial que para tal fin se contrate con personas naturales o jurídicas legalmente habilitadas para ello, de acuerdo con las disposiciones vigentes y el precio “piso” de negociación será dado por el mas bajo valor dado por el avaluó comercial, el valor de establecimiento del proyecto productivo y el valor propuesto por el vendedor y será este mínimo el punto de partida del Instituto para la negociación y la primero oferta de compra.
De la negociación directa a la expropiación
Otro de los riesgos más altos de la no atención oportuna de los procesos de negociación directa, consiste en el paso casi inmediato a la etapa de expropiación, en la cual dicho sea se paso, solo se podrá cancelar los terrenos con bonos agrarios y no en efectivo (Artículo 77 Ley 1152/07). Adicional se resalta que los términos son bastante cortos, como se analizará adelante, solamente 5 días hábiles para interponer el recurso de reposición.
Se inicia formalmente el proceso de expropiación, cuando el propietario no acepte expresamente la oferta de compra, o cuando se presumiere su rechazo. Se entenderá que el propietario renuncia a la negociación directa y rechaza la oferta de compra, cuando no manifiesta su aceptación expresa dentro del término previsto para contestarla. También se entiende rechazada la oferta cuando su aceptación sea condicionada, salvo que la autoridad competente considere atendible la contra propuesta de negociación, o el propietario no suscriba la promesa de compraventa, o la escritura pública que perfeccione la enajenación, dentro de los plazos previstos. (Numeral 5 artículo 135 Ley 1152/07).
Otro asunto importante es la dirección para notificaciones. La autoridad competente formulará oferta de compra a los propietarios del predio mediante oficio que será entregado personalmente, o en su defecto le será enviado por correo certificado a la dirección que aparezca registrada en el expediente, o en el directorio telefónico. Si no pudiere comunicarse la oferta en la forma prevista, se entregará a cualquier persona que se hallare en el predio, y se oficiará a la Alcaldía del lugar de ubicación del inmueble, mediante telegrama que contenga los elementos esenciales de la oferta, para que se fije en lugar visible al público durante cinco (5) días, contados a partir de su recepción, con lo cual quedará perfeccionado el aviso y surtirá efectos ante los demás titulares de derechos reales constituidos sobre el inmueble. (Numeral 3 Artículo 135 Ley 1152/07). (Me temo que serán los únicos telegramas que existirán en el futuro).
Los trámites de expropiación están expuestos en 18 numerales del artículo 169 de la Ley 1152/07. Resaltamos algunos de ellos. Primero, es la Unidad Nacional de Tierras o cualquier Entidad Administrativa interesada en la expropiación de un bien inmueble, la que ordena adelantar dicho trámite mediante resolución motivada, en la forma prevista por los artículos 44 a 48 del Código Contencioso Administrativo.
Contra la providencia que ordena la expropiación sólo procederá el recurso de reposición, el cual deberá interponerse dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al surtimiento de la notificación. Transcurrido un mes sin que la Unidad Competente hubiere resuelto el recurso, o presentare demanda de expropiación, se entenderá negada la reposición, quedará ejecutoriado el acto recurrido y, en consecuencia, no será procedente pronunciamiento alguno sobre la materia objeto del recurso.
Los peritos que intervengan en el proceso de expropiación serán dos (2) designados dentro de la lista de expertos avaluadores de propiedad inmobiliaria, elaborada por el respectivo Tribunal, cuyos integrantes hayan acreditado, para su inscripción en la lista de auxiliares de la justicia, tener título profesional de ingeniero civil, catastral, agrólogo o geodesta y contar cuando menos con cinco (5) años de experiencia en la realización de avalúos de bienes inmuebles rurales.
Los peritos estimarán el valor de la cosa expropiada, con especificación discriminada del valor de la tierra y de las mejoras introducidas en el predio, y separadamente determinarán la parte de la indemnización que corresponda a favor de los distintos interesados, de manera que con cargo al valor del bien expropiado, sean indemnizados en la proporción que les corresponda los titulares de derechos reales, tenedores y poseedores a quienes conforme a la ley les asista el derecho a una compensación remuneratoria por razón de la expropiación.
Tratamiento tributario
La utilidad obtenida por la enajenación de los inmuebles adquiridos bajo las modalidades señaladas en el título IV, de los programas de acceso a la propiedad rural, no constituirá renta gravable ni ganancia ocasional para el propietario. (Artículo 78 Ley 1152/07).
Otro asunto relevante es el del los predios improductivos y la tasa de impuesto predial, por cuanto e l acto administrativo de declaratoria de que trata el artículo 72 de la Ley 1152/07, será causal suficiente para que las administraciones municipales incrementen la tasa impositiva predial respectiva al predio cuya calidad de improductivo ha sido definido en instancia administrativa. (Artículo 73 Ley 1152/07).
No requieren análisis de profundidad para establecer que la Ley 1152/07 no contiene riesgos impositivos de consideración material. Lo relevante resulta de los potenciales litigios en los casos de extinción y de expropiación previstos en la norma.
En las inversiones del sector agropecuario en Colombia, se requieren entonces programas especiales de auditoria, que permitan detectar las posibles contingencias por inversiones en los bancos rurales de tierras, o incluso en zonas, donde los asuntos políticos y de seguridad, sean considerados de alto riesgo.
Cordialmente,
GABRIEL VASQUEZ TRISTANCHO
Columnista Vanguardia Liberal
Socios impuestos Baker Tilly Colombia
E-mail: gvasquet@yahoo.es
14 de agosto de 2007
Fundada en el año 2000 con la misión de “elevar el nivel profesional del Contador Público”
