Deterioro de cartera en copropiedades

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  • Publicado: 17 mayo, 2017

Deterioro de cartera en copropiedades

La sección 11 del Estándar para Pymes establece que una entidad debe reconocer el deterioro de su cartera cuando tenga evidencia de que no podrá recuperar, en todo o en parte, el valor de la partida. En una copropiedad se pueden presentar varias situaciones que generan dicho deterioro.

La cartera de las copropiedades, conformada por cuotas de administración, cuotas extraordinarias y cualquier otro concepto, se clasifican como instrumentos financieros, dado que representan derechos de cobro de la copropiedad hacia los copropietarios, y provienen de un acuerdo previo.

“Si la partida se clasifica como activo corriente, se mide por el importe no descontado, es decir, no aplica el modelo del costo amortizado, sino el modelo del costo”

El párrafo 11.14.a) establece que los instrumentos financieros de deuda, como las cuotas de administración, deben medirse por el modelo del costo amortizado utilizando el método del interés efectivo. Si la partida se clasifica como activo corriente, se mide por el importe no descontado, es decir, no aplica el modelo del costo amortizado, sino el modelo del costo, según el cual la partida se reconoce por su valor nominal, sin ningún tipo de descuento.

Cuotas de administración son activo corriente

Los activos corrientes son aquellos que se espera realizar en el ciclo ordinario de los negocios, o, cuando este no está definido, en un término inferior a un año.  Las cuotas de administración, por ser recursos necesarios para el mantenimiento de la copropiedad, son recursos que se espera recuperar en el ciclo ordinario del negocio, por lo tanto se clasifican como corrientes.

Sobre las cuotas de administración no se calcula interés implícito

Hay tres razones básicas por las cuales a las cuotas de administración no se les debe calcular interés implícito:

  1. No existe una transacción de financiación.
  2. Los descuentos que obtienen los copropietarios por pago temprano no son significativos.
  3. Si un copropietario se atrasa en el pago, se genera sanción e intereses por mora, los cuales se reconocen y miden por separado.

¿Cuándo se deteriora esta cartera?

La cartera por cobrar por conceptos de cuotas de administración se deteriora cuando la gerencia estime que no podrá recuperar el valor total de este importe. Por ejemplo, en los siguientes casos:

  1. El deudor tiene graves dificultades financieras, por lo cual no le ha sido posible pagar, y no existe expectativa de que la situación cambie.
  2. El deudor ha solicitado plazos, pero los ha incumplido reiteradamente.
  3. El deudor presenta insolvencia, o está a punto de declararse en ese estado

Caso 1. Suponga que don Sirifonsio es un copropietario de la Unidad Residencial White Water. Don Sirifonsio ha pagado sus cuotas de administración cumplidamente desde hace 10 años, cuando compró un apartamento en White Water.

Al 31 de diciembre de 2017, don Sirifonsio presentaba una mora en sus últimas dos cuotas de administración. Al indagar sobre la situación, se encontró que acaba de ser despedido de su trabajo, pero afirma que en un plazo no mayor a tres meses, se pondrá al día, pues ya está en búsqueda de un nuevo empleo.

En este caso, aunque el deudor presenta mora, históricamente ha demostrado ser cumplido con sus pagos. Aunque es cierto que tardará unos meses en ponerse al día, no hay evidencia que lleve a concluir que esta cartera está perdida.

Caso 2. Doña Briselda es copropietaria en la Unidad Residencial Great Valley. Briselda trabaja como agente de bienes raíces, y no tiene un ingreso fijo. Briselda suele atrasarse en 4, 5 y hasta 6 meses de cuotas de administración, pero cuando hace un buen negocio, se pone al día con sus cuotas. Al cierre del 31 de diciembre de 2017, el administrador de Great Valley observa que Briselda tiene una mora de 8 meses.

En este caso, aunque la mora es un poco más larga que la acostumbrada, no hay evidencias que lleven a concluir que la señora Briseida no va a cancelar. Si la mora permanece, y la copropietaria no cancela en el transcurso del año, es necesario deteriorar la cartera al cierre de 2018.

Caso 3. Watson Smith Mosquera Palomeque era un copropietario de un apartamento en la unidad residencial Blue Lake. El señor Mosquera Palomeque falleció en el año 2014, y hasta el cierre del 31 de diciembre de 2017 sus herederos no habían pagado las cuotas de administración, argumentando que no han podido hacer los trámites de sucesión, debido a la aparición de tres herederos no reconocidos.

La administración decide iniciar un proceso judicial para perseguir el cobro de las acreencias, pero se estima que el proceso tendrá una duración de alrededor de 5 años.

En este caso, dado que no existe expectativa de recuperar estos valores en el corto plazo, la cartera se debe deteriorar en un 100%.

CP. Juan David Maya Herrera
Consultor de Estándares Internacionales de Información Financiera
Certificación Internacional por el ICAEW en IFRS Full (NIIF Plenas)

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