Determinación del valor patrimonial de los bienes inmuebles por el año gravable 2014

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  • Publicado: 7 julio, 2015

Determinación del valor patrimonial de los bienes inmuebles por el año gravable 2014

Las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta por el año 2014, deben determinar el valor patrimonial de los bienes inmuebles poseídos durante ese año. A continuación, le presentamos la manera de hacerlo.

Las personas naturales que posean bienes inmuebles, deben tener presente la norma contenida en el artículo 277 del ET al momento de determinar su valor patrimonial por año 2014; al respecto dicho artículo indica:

Artículo 277. Valor patrimonial de los Bienes Inmuebles. Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal, determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986.

Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.

Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto”.

Cabe señalar que, aunque los contribuyentes que llevan libros de contabilidad solo deben declarar como valor patrimonial a diciembre 31 del 2014 el respectivo costo fiscal neto, si en el año 2015 vende el bien raíz, al valor de la venta se le podrá enfrentar como costo de venta el avalúo catastral del 2014, sin importar que este no fue tomado como valor patrimonial a diciembre 31 del 2014, y restarle seguidamente la depreciación acumulada. Lo anterior es importante, pues si el avalúo catastral del 2014 es mayor al costo fiscal del 2014 calculado hasta antes de depreciación, este ayudaría a rebajar la utilidad en venta del activo durante el 2015.

Adicionalmente, el obligado y el no obligado a llevar contabilidad deben tener en cuenta lo indicado en el inciso 4 del artículo 80 del ET, a saber:

“Cuando se compren o importen a crédito bienes constitutivos de activos fijos, cuyo pago deba hacerse en moneda extranjera, el costo de tales bienes, así como la deuda respectiva se ajustan en el último día del año o período gravable y en la fecha en la cual se realice el pago, en la forma prevista en este artículo”.

“la diferencia en cambio que se absorbería en los activos fijos existentes a diciembre 31 por causa de ajustar el pasivo con el que fueron adquiridos, solo se puede absorber si el activo aún no está en condiciones de uso”

Además, según lo indicado en el inciso segundo del artículo 41 del ET, la diferencia en cambio que se absorbería en los activos fijos existentes a diciembre 31 por causa de ajustar el pasivo con el que fueron adquiridos, solo se puede absorber si el activo aún no está en condiciones de uso; cuando sí esté, todos los ajustes por diferencia en cambio, o intereses y demás gastos de financiación, se tienen que llevar a la renta fiscal.

En la parte contable, para quien lleva contabilidad, la norma sería igual, pues los activos fijos solo se ajustan con la diferencia en cambio hasta el momento en que quedaron listos para su uso. Por tanto, si a diciembre 31 ya estaban listos para su uso, no se afectarían con el ajuste por diferencia en cambio que se le calcule al saldo del pasivo que pueda existir a diciembre 31, pues se entendería que la contrapartida del ajuste sería un ingreso o gasto directamente en el estado de resultados.

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Determinación del valor patrimonial del bien inmueble si es activo fijo

El costo fiscal de un bien raíz que sea activo fijo, se debe determinar conforme a lo indicado en el artículo 69 del ET (costo de adquisición, más mejoras, más contribuciones por valorización) y se puede reajustar, opcionalmente, con lo mencionado en los artículos 70 y 280 del ET (para el año 2014 con el 2,89% anual). Dicho reajuste se aplicaría en forma proporcional en caso de que el bien raíz no se posea desde diciembre del año anterior, sino que se haya adquirido en algún momento dentro del año 2014.

“La opción del reajuste fiscal la puede aplicar tanto el obligado como el no obligado a llevar contabilidad; el obligado únicamente la puede aplicar en la parte fiscal, no en la contable”

La opción del reajuste fiscal la puede aplicar tanto el obligado como el no obligado a llevar contabilidad; el obligado únicamente la puede aplicar en la parte fiscal, no en la contable. En caso que el activo sea depreciable, los reajustes fiscales no harán parte de la base para el cálculo del gasto por depreciación. Además, el artículo 141 del ET deja claro que la depreciación se debe registrar en libros de contabilidad, razón por la cual el cálculo de la depreciación solo está permitido al contribuyente que lleve dichos libros. Recuerde que contable y fiscalmente solo se debe practicar depreciación sobre los activos fijos que participen en la generación de los ingresos.

Adicionalmente, si la persona natural o sucesión ilíquida (obligada o no a llevar contabilidad) decide no aplicar el reajuste fiscal a los bienes raíces activos fijos, tiene otra opción para definir el valor fiscal a diciembre 31, que consiste en tomar el costo original de adquisición y aplicarle, según el año en que los haya adquirido, el factor que le corresponda de los publicados en el artículo 73 del ET. Estos factores, para el año gravable 2014, fueron actualizados con el artículo 1 del Decreto 2624 de diciembre 17 del 2014.

Por otra parte, si sobre los bienes raíces el contribuyente obligado a llevar contabilidad ha contabilizado algún tipo de provisión o valorización, producto de compararlos con los avalúos técnicos, ni la provisión ni la valorización se tienen en cuenta para el valor fiscal del bien raíz. Solamente se acepta el saldo de la depreciación que se haya practicado sobre la construcción.

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