Deudas de servicios públicos en inmuebles rematados, ¿quién los paga?

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  • Publicado: 8 noviembre, 2012

Deudas de servicios públicos en inmuebles rematados, ¿quién los paga?

Cuando se adquiere un inmueble por remate, el adjudicatario debería solicitar al juez que se entregue saneado por todo concepto, pues en caso contrario el nuevo propietario por solidaridad asumirá dicha deuda. ¿Cuándo se rompe la solidaridad en la compra por remate de la deuda de servicios públicos?

La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios acaba de emitir el Concepto 592 del 9 de septiembre de 2012, el cual trae varios aspectos relevantes sobre la solidaridad cuando se adquieren inmuebles por remate judicial, pero tienen deuda en los servicios públicos domiciliarios. Veamos varias características traídos literalmente por su excelente claridad y redacción, agregando a dicho concepto, algunos complementos de nuestra parte:

Deudas de inmuebles adquiridos en remates

“el adquirente asume la deuda del inmueble por concepto de los servicios públicos domiciliarios”

Cuando se adquiere un inmueble vía remate, el adquirente deberá solicitar en el mismo remate los recibos de pago no solo de los impuestos sino también de los servicios públicos domiciliarios causados anteriormente, con el fin de que si aún existen facturas pendientes, sean pagadas con el valor del remanente. En caso de que dichos servicios no se paguen antes de la venta (el remate es una venta forzosa que hace el Juez), el adquirente asume la deuda del inmueble por concepto de los servicios públicos domiciliarios. (paréntesis nuestro).

No obstante lo anterior, debe tenerse en cuenta la vigencia del contrato de servicios públicos domiciliarios, por cuanto, si el contrato de servicios públicos está vigente, opera de manera automática la cesión de los contratos, preceptiva consagrada en la Ley 142/94, último párrafo del Artículo 129, el cual contiene el siguiente alcance:

“En la enajenación de bienes raíces urbanos se entiende que hay cesión de todos los contratos de servicios públicos domiciliarios, salvo que las partes acuerden otra cosa. La cesión operará de pleno derecho, e incluye la propiedad de los bienes inmuebles por adhesión o destinación utilizados para usar el servicio”.

En el tema del remate, la Ley 142/94 y demás normas complementarias, no regulan en forma expresa la materia, razón por la cual se debe remitir al Código Civil y de Procedimiento Civil. De conformidad con este régimen no existe exoneración de deudas de los bienes rematados, ni tampoco un tratamiento privilegiado en relación con el pago de los servicios públicos adeudados. (negrilla nuestra).

Conforme a lo expuesto sí es procedente perseguir el pago de estas deudas a los adquirientes de un inmueble vía remate, si fue suspendido el servicio y no se rompió la solidaridad, siempre y cuando al momento de la enajenación el contrato de servicios hubiese estado vigente. (negrilla nuestra).

Por último, es necesario señalar que la solidaridad se deriva de un mandato legal contenido de manera expresa en los Artículos 129 y 130 de la Ley 142/94, por lo que ha de entenderse que cualquier excepción a la regla señalada sólo puede operar por ministerio de la Ley, lo cual ocurre en por lo menos en un caso detallado en la Ley 142/94, cual es el de la omisión de la empresa en su obligación de suspender el servicio, cuando el usuario respectivo tiene una mora de dos (2) períodos consecutivos frente al pago de sus obligaciones como usuario.

Esto quiere decir que a partir del tercer periodo de facturación, siempre y cuando la empresa no haya procedido a suspender el servicio, el único responsable por el pago del mismo es el usuario que consumió o se benefició de él, sin que pueda la empresa cobrarle al propietario, poseedor o suscriptor diferente frente a los cuales se rompe la mencionada solidaridad.

De igual forma, existe otra excepción o fórmula legal de rompimiento de la solidaridad que opera frente a inmuebles dados en arriendo cuando el propietario denuncia el contrato y aporta una garantía, conforme lo señala la Ley 820/03 y el Decreto 3130/03, caso en el cual no queda vinculado solidariamente al contrato de prestación de servicios públicos que pueda suscribir o ejecutar su arrendatario.

Por último, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 222 de la Ley 222/95, se tiene que opera el rompimiento de la solidaridad frente a los bienes adjudicados en procesos concordatarios o de liquidación obligatoria.

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