Finalización del contrato de arrendamiento: ¿tiene claro cuándo se puede?

Los contratos de arrendamiento pueden ser finalizados por cualquiera de las partes en cualquier momento. Sin embargo, es importante tener en cuenta que de no existir alguna justa causa, la parte que lo finaliza debe pagar una indemnización a la otra.

Cuando se va a finalizar el contrato de arrendamiento, sin importar si se trata del arrendador o del arrendatario, es importante tener en cuenta ciertos aspectos para que su terminación no resulte traumática para ninguna de las partes.

Terminación por parte del arrendatario

En ocasiones el arrendatario, es decir quien tomó en arrendamiento el inmueble, desea cambiarse de casa, ya sea por motivos personales o inconvenientes con su arrendador. Según la situación que dé origen a esto, varía la forma de finalización del contrato.

Al respecto, la Ley 820 del 2003, en su artículo 24, señala las causales de terminación del contrato por parte del arrendatario; entre estas se encuentran:

• La suspensión de los servicios públicos por culpa del arrendador.
• Si el arrendador incurre en actos que eviten el correcto disfrute del inmueble o viola los derechos del arrendatario.

Las anteriores causales se relacionan con el incumplimiento de las obligaciones del arrendador. Un ejemplo del segundo punto es que el bien no sea habitable y el dueño no tome las medidas necesarias para solucionarlo.

Ahora bien, el mencionado artículo también hace referencia a dos formas de terminación sin que exista alguna de las causales señaladas anteriormente; sin embargo, una de estas obliga al pago de una indemnización.  Para que no sea necesario dicho pago, la norma señala que el arrendatario debe notificar mediante preaviso a su arrendador la finalización del contrato, con un término de antelación no inferior a 3 meses a la fecha de terminación que se pactó en el contrato o al cumplimiento de la prórroga. Cuando no se realiza en dicho término, no significa que el arrendatario no pueda finalizar el contrato, toda vez que sí podrá, pero deberá pagar una indemnización a su arrendador.

Terminación por parte del arrendador

El arrendatario no es el único que puede finalizar el contrato de arrendamiento. La Ley 820 del 2003 también faculta al arrendador para que finalice el contrato de manera unilateral. Entre las causales que señala el artículo 22 de dicha ley se encuentran las siguientes:

• Si el arrendatario no cancela el canon de arrendamiento, los servicios públicos o las cuotas de administración si estas existiesen. En este incumplimiento de pagos también se debe entender que se incluyen los gastos de conexión de servicios, reajustes del canon de arrendamiento y demás cargos a que hubiere lugar.
• La cesión o subarriendo del inmueble si en el contrato no se autorizó tal eventualidad.
• Si el arrendatario realiza mejoras o cambios en el inmueble sin que medie permiso del arrendador.
• Cuando un arrendatario deteriora o destruye el inmueble arrendado.
• Si el arrendatario tiene conductas que afectan la sana convivencia con los vecinos; esto también incluye la violación de las normas de propiedad horizontal.

Ahora bien, el arrendador podrá finalizar el contrato voluntariamente sin que se cumpla alguna de las causales, siempre y cuando le comunique a su arrendatario mediante preaviso con una antelación de mínimo 3 meses y pague una indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento.

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