Fondos de inversión colectiva inmobiliaria: una oportunidad de inversión en bienes raíces

Aunque existen diversas alternativas de inversión en finca raíz, la que mejor balance presenta entre riesgo y retorno son las carteras colectivas inmobiliarias. Estas nacen como una opción atractiva, rentable y segura y pueden servirle como vehículo para canalizar inversiones en bienes raíces.

La diversificación brinda en el mediano plazo mayores posibilidades de optimizar la relación de riesgo retorno. Una adecuada diversificación que incluya inversiones en el sector inmobiliario y fondos de capital privado, generaría oportunidades de retorno en el corto y mediano plazo.

La inversión en el sector inmobiliario tiene como ventaja que el portafolio está construido, diversificado y gestionado por expertos, buscando la mejor rentabilidad para los clientes. Actualmente, existen varias alternativas en el mercado. En suma, las carteras colectivas en 2016 llegaron a representar el 1.15 % del PIB y muestran un desempeño positivo en el tiempo que llevan existiendo.

Invertir en finca raíz es una opción atractiva por su nivel de seguridad y el buen retorno que suelen tener las inversiones de esta naturaleza. Entre las opciones se encuentran la compra para venta o arrendamiento, pero también existen otras alternativas no tan comunes que podrían ser hasta más interesantes.

Y es aquí donde aparecen los fondos de inversión colectiva –FIC– inmobiliaria, como una alternativa atractiva de inversión de este tipo. Hasta hace poco, las inversiones en finca raíz eran de difícil acceso para un sector enorme de la población debido a su alto precio. En contraste, en Estados Unidos y algunas naciones europeas, los gobiernos hace mucho tiempo ajustaron la regulación para permitir la aparición de instrumentos de inversión de tipo inmobiliario, tales como las carteras colectivas y los fideicomisos que han masificado la inversión en finca raíz entre la población.

¿Qué son los fondos de inversión colectiva inmobiliaria?

En Colombia, no fue sino hasta hace menos de una década que el gobierno dio un paso al generar avances regulatorios que permitieron cerrar la brecha con economías más desarrolladas, garantizando las condiciones para la aparición de este tipo de instrumentos. El Decreto 2175 de 2007 avaló la creación de las carteras colectivas, abriendo un espacio para el desarrollo, específicamente, de las carteras colectivas inmobiliarias, en las que al menos el 60 % del portafolio debe contar con inversiones en activos de finca raíz.

Las carteras colectivas inmobiliarias son la versión gringa de los Real Estate Investment Trusts –REITS–, empresas que invierten en activos inmobiliarios de distinto tipo. Entre las distintas actividades de inversión que realizan, encontramos la compra para arrendamiento, la concesión de créditos a los propietarios o la adquisición de hipotecas.

La inversión en fondos colectivos inmobiliarios tiene la gran ventaja de que tienen buenos niveles de administración del riesgo al tener portafolios diversificados, construidos y administrados por expertos, y que en el largo plazo resultan ser inversiones favorables con buenas valorizaciones gracias al creciente nivel de urbanización y la presión poblacional. Prueba de ello es el tamaño de los REITS como proporción del PIB de Estados Unidos. En el período comprendido entre 1971 y 2016, el valor de los REITS, medido como porcentaje del PIB, ha pasado de representar el 0.13 % en el 71 a 5.56 % en 2016. En Colombia, aunque es un fenómeno más reciente y la información no es completa, se sabe que los fondos de inversión colectiva inmobiliarios llegaron a representar el 1.15 % del PIB en 2016.

Características

• Para invertir en fondos inmobiliarios se debe estar dispuesto a invertir capitales a mediano y largo plazo, pues estos productos no se venden tan rápido como los bonos o las acciones.
• Estos fondos utilizan los recursos de sus inversionistas para adquirir portafolios de bienes raíces sobre los cuales se generará una rentabilidad fruto de rentas derivadas de arrendamientos y/o valorización de los activos.
• Únicamente las fiduciarias, las comisionistas, las administradoras de fondos, los bancos y demás entidades financieras no están autorizados. Es bueno aclarar que estos fondos tienen separación de bienes con la administradora y poseen un NIT independiente. Por esta razón, el ente administrador no puede tomar el dinero de sus inversionistas para asumir sus obligaciones, así el riesgo es menor comparado con otros productos.
• Existen economías de escala. Un fondo con bastantes inmuebles puede hacer mejores ofertas a los proveedores de estos servicios.
• Estos fondos cuentan con mejor poder de negociación. Pueden obtener mejores descuentos que si una persona natural hace la oferta.
• Mediante un fondo se puede tener una buena calidad de activos y arrendatarios. Hay sostenibilidad en los contratos de arrendamiento y posibilidad de disminuir el riesgo de vacancia.

¿Está considerando invertir en este tipo de negocios…?

La principal recomendación para quien esté considerando esta alternativa es que defina el riesgo que está dispuesto a correr, ya que, aunque se percibe como una opción que “no tiene pierde”, la finca raíz ofrece un universo de posibilidades: es diferente invertir en tierras de engorde (especulación en tierra) o en inmueble arrendado (activos de flujo de caja estabilizado).

* Con información de Old Mutual.

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