Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Asamblea General, Consejo de Administración y administrador, eviten confundir sus funciones dentro de la Propiedad Horizontal.
La Propiedad Horizontal es una entidad sin ánimo de lucro y como empresa se debe tener en claro las diferentes funciones de los Órganos de administración y control.
Es importante tener claros algunos aspectos relacionados con el representante legal, el Consejo de Administración y la Asamblea General, tanto las funciones como responsabilidades de cada uno, para evitar las diversas controversias que se presentan en la propiedad horizontal por numerosos criterios que se tienen en cuanto a lo que debe o no hacer cada uno de los órganos de la copropiedad.
La Asamblea General es el máximo órgano de la PH; el artículo 34 de la Ley 675 del 2001 regula sus funciones de la siguiente manera:
El administrador o suplente, miembros del Consejo de Administración, revisor fiscal y suplente, miembros del Comité de Convivencia.
Estados financieros, presupuestos anuales de ingresos, demás gastos; reformas de propiedad horizontal, disolución y liquidación de la persona jurídica, presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias.
Sobre la desafectación de bienes comunes no esenciales, sobre el carácter esencial de un bien; la reconstrucción del edificio o conjunto; procedencia de sanciones por incumplimiento de obligaciones.
Autorización al administrador para realizar erogaciones al fondo de imprevistos.
Una de las funciones más polémicas ha sido contemplada en el numeral 1, el cual dice: nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.
Cuando fuere el caso, es cuando no exista Consejo de Administración, por cuanto la ley establece que para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del Consejo de Administración y quien firma el contrato es el Órgano que lo elige y lo contrata, además con la entrada en vigencia de la Ley 675, es el Consejo de Administración quien elige y contrata al administrador, no obstante la Asamblea puede sugerir o recomendar a un administrador, pero en definitiva quien elige y contrata al administrador es el Consejo de Administración no la Asamblea General.
Con el ánimo de otorgar claridad sobre la funciones del Consejo de Administración y con el único fin que quienes se postulen y sean elegidos como consejeros conozcan y puedan delimitar sus atribuciones, funciones y no lleguen a ser coadministradores, me permito aportar algunas precisiones:
Las funciones del Consejo de Administración están contempladas, en el artículo 55 de la ley citada y en algunos estatutos de copropiedades, pero las mismas no contemplan la coadministración; por ello, se debe tener en claro que el Consejo de Administración, no es el ordenador del gasto, ni el ejecutor del mismo; por tanto, es el administrador quien representará judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica en todos los actos y contratos acordes con la naturaleza de su cargo, que se relacionen con la actividad normal de la propiedad horizontal y con el objeto de la persona jurídica.
De acuerdo con la ley, la administración inmediata de los bienes comunes, así como la vigilancia y control de los mismos estará a cargo del administrador. Como mandatario exclusivo de la copropiedad, quien tiene por sí solo facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, o sea, que con sujeción a las leyes comerciales y civiles, reúne en sí funciones jurídicas de mandatario, depositario, gerente, secretario y tesorero, funciones susceptibles de ejercicio personal único o delegable parcialmente bajo su responsabilidad, previo consentimiento del Consejo de Administración y/o de la Asamblea según el caso.
Espero que con lo manifestado en este artículo, se tenga un escenario más amplio de las funciones y responsabilidades de cada uno de los órganos de la copropiedad, para que en lo sucesivo tengan los argumentos necesarios para la delimitación de las funciones y de esta forma poder cuestionar el cumplimiento en el momento de elección, aceptación y posicionamiento del cargo de consejeros y representantes legales.
CP. Félix David Romero Duarte
Fundada en el año 2000 con la misión de “elevar el nivel profesional del Contador Público”
