INC de bienes inmuebles fue reglamentado con el Decreto 961 de junio 5 de 2019

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  • Publicado: 11 junio, 2019

INC de bienes inmuebles fue reglamentado con el Decreto 961 de junio 5 de 2019

La reglamentación efectuada permite concluir que los vendedores de bienes inmuebles no tendrán que facturar ni declarar el impuesto al consumo. Será el notario quien se encargue de cobrárselo directamente al comprador, el cual tendrá que asumirlo y tomarlo como mayor valor del bien raíz comprado.

Luego de haberlo anunciado como un proyecto de decreto desde el pasado 25 de enero de 2019, el Ministerio de Hacienda finalmente expidió su Decreto 961 de junio 5 de 2019, a través del cual se agregaron los artículos del 1.3.3.9 hasta el 1.3.3.30 al DUT 1625 de octubre de 2016, con el propósito de reglamentar el nuevo impuesto nacional al consumo  –INC– del 2 % sobre bienes inmuebles con precio de venta superior a 26.800 UVT ($918.436.000 para 2019) contenido en el artículo 512-22 del Estatuto Tributario –ET– (norma que fue creada con el artículo 21 de la Ley 1943 de 2018 y que empezó a regir desde enero 1 de 2019).

Al respecto es necesario destacar, en primer lugar, que la lectura de la norma superior contenida en el artículo 512-22 del ET había dado a entender que toda persona natural o jurídica (nacional o extranjera, residente o no residente) que llegara a vender a partir de enero 1 de 2019 un inmueble (nuevo o usado) ubicado en Colombia (sin incluir los inmuebles expresamente exonerados dentro del artículo en mención), y que lo hiciera por un valor superior a 26.800 UVT ($918.436.000), tendría la tarea de registrarse en el RUT como responsable del INC (responsabilidad 33) y luego, facturar (incluso de forma electrónica) y declarar bimestralmente el respectivo impuesto nacional al consumo con la tarifa del 2 %.

Además, se entendía que todo aquel que actuara como comprador tenía que inscribirse en el RUT como agente de retención a título del INC (responsabilidad 51) y luego sería preciso que retuviera y pagara el 100 % del INC que le hubiera cobrado el vendedor (haciéndolo primero con un formulario 490), de forma que pudiera presentarle al notario, antes de la elaboración de la respectiva escritura, la prueba de que ya se había retenido y pagado el mencionado impuesto. Posteriormente, debería presentar el formulario mensual de retenciones en la fuente (formulario 350), incluyendo en el renglón 84 el mismo valor que ya se había pagado con un formulario 490.

Sin embargo, esa interpretación natural de la norma superior (con la cual se iban a generar muchos traumatismos en la aplicación práctica, pues era obvio que resultaba complejo exigir, por ejemplo, que una persona natural residente o no residente se tuviera que convertir en facturadora del INC cuando vendiera un bien raíz superior a 26.800 UVT, o que se convirtiera en agente retenedora de dicho impuesto cuando actuara como compradora) se empezó a volver más compleja cuando la Dian expidió su Resolución 000016 de marzo 7 de 2019 para prescribir el formulario 310 de declaraciones bimestrales del INC durante 2019.

En efecto, lo que se observó fue que en dicho formulario no se incluyeron renglones para que los vendedores de un inmueble sujeto al INC pudieran declarar el valor del impuesto generado, ni tampoco un renglón en el cual pudieran restar el valor de la retención que les practicaría el comprador.

La reglamentación que finalmente se hizo con el Decreto 961 de junio 5 de 2019

Sabiendo entonces que la aplicación literal de la norma contenida en el artículo 512-22 del ET iba a generar muchas complicaciones en la práctica, lo que hizo el Ministerio de Hacienda con su Decreto reglamentario 961 de junio 5 de 2019 fue establecer un sistema en el cual el INC sobre bienes inmuebles operará de la siguiente forma, mucho más simplificada:

“Ningún vendedor de los bienes inmuebles sujetos al INC tendrá que inscribirse en el RUT como responsable por ese impuesto, ni tendrá que facturarlo electrónicamente, ni declararlo bimestralmente en el formulario 310”

a. Ningún vendedor de los bienes inmuebles sujetos al INC tendrá que inscribirse en el RUT como responsable por ese impuesto, ni tendrá que facturarlo electrónicamente, ni declararlo bimestralmente en el formulario 310.

b. Cuando en Colombia se esté ante la venta de bienes raíces frente a notario público, lo que este funcionario hará es tomar el total del precio de venta que figure en la escritura. Si supera las 26.800 UVT, le calculará un valor del 2 %, y cobrará dicho monto directa y únicamente al comprador del bien raíz, el cual tendrá que tomarlo fiscalmente como un mayor valor del bien raíz que compró (ver artículos 1.3.3.17 y 1.3.3.19, agregados al DUT 1625 de 2016).

En esa operación sería entonces el notario el único obligado a inscribirse en el RUT como un “agente de retención del INC”, y también tendría que incluir el valor del INC en el renglón 84 del formulario 350 para declaraciones mensuales de retención en la fuente.

c. Cuando se trate de una cesión de derechos fiduciarios sobre patrimonios autónomos que no cotizan en bolsa y que tengan como activo subyacente a un bien inmueble, se tendrán que efectuar primero los cálculos especiales del parágrafo del artículo 1.3.3.15, y con ello determinar si dentro del precio de los derechos fiduciarios que se están vendiendo está involucrado el valor de uno o varios bienes raíces con un monto superior a 26.800 UVT.

De cumplirse dicha regla, será entonces el administrador de la fiducia o patrimonio autónomo quien se encargará de calcular el valor del INC (2 %) a los bienes inmuebles que técnicamente se están vendiendo, y ese valor se lo cobrará directa y únicamente al comprador del bien raíz, el cual lo tomará como un mayor costo fiscal de los derechos fiduciarios que estaría comprando (ver artículos 1.3.3.17 y 1.3.3.19, agregados al DUT 1625 de 2016).

En esa operación sería entonces el administrador de la fiducia (patrimonio autónomo) el único obligado a inscribirse en el RUT como un “agente de retención del INC”, y también tendría que incluir el valor del INC en el renglón 84 del formulario 350 para declaraciones mensuales de retención en la fuente.

d. En relación con lo mencionado en los puntos b) y c), deberá tenerse en cuenta adicionalmente lo dispuesto en el artículo 1.3.3.29, agregado al DUT 1625 de 2016, en el cual se indica que si entre enero 1 y junio 5 de 2019 se habían hecho operaciones de compra-venta de bienes inmuebles sujetas al INC y dicho impuesto no había sido cancelado a la Dian, los compradores de dichos inmuebles tendrían que ir hasta donde el respectivo agente de retención (es decir, ante el notario o el administrador de la fiducia) a más tardar en julio 5 de 2019 (es decir, dentro los 30 días siguientes a la expedición del Decreto 961 de junio 5 de 2019), y entregarle el valor del respectivo INC.

e. La norma del inciso segundo del artículo 1.3.3.18, y del último inciso del artículo 1.3.3.21, agregados al DUT 1625 de 2016, mencionan que cuando se presenten operaciones en las cuales no intervengan ninguno de los dos agentes de retención antes mencionados, entonces será el comprador quien deba encargarse de pagar el impuesto directa y únicamente en un formulario 490 (recibo de pago en bancos). Sin embargo, esta parte de la norma tendrá que ser aclarada por alguna doctrina de la Dian, pues creemos que siempre terminarán interviniendo como agentes de retención el notario o el administrador de las fiducias (no entendemos cuál sería un caso en el que ninguno de esos dos agentes de retención pudiera intervenir).

f. La norma del artículo 1.3.3.9, agregada al DUT 1625 de 2016, dejó en claro que cuando se efectúen aportes de bienes raíces en la constitución de una sociedad comercial, o cuando los bienes raíces queden involucrados en procesos de fusiones o escisiones de sociedades, no se causará el INC de bienes inmuebles si dichas operaciones se efectúan cumpliendo las reglas de los artículos 319, 319-4 y 319-6 del ET.

“cuando se venden derechos fiduciarios sobre patrimonios autónomos que sí cotizan en bolsa, y dichos derechos involucran como activo subyacente a un bien inmueble, entonces no se generará el INC”

g. La norma del artículo 1.3.3.11, agregada al DUT 1625 de 2016, dejó en claro que cuando se venden derechos fiduciarios sobre patrimonios autónomos que sí cotizan en bolsa, y dichos derechos involucran como activo subyacente a un bien inmueble, entonces no se generará el INC (todo por causa de que el patrimonio autónomo cotiza en bolsa).

h. La norma de los artículos 1.3.3.25 y 1.3.3.26, agregados al DUT 1625 de 2016, indica los requisitos que se deben cumplir para que se puedan aplicar las exoneraciones del INC a los bienes inmuebles expresamente mencionados entre los parágrafos 2 y 4 del artículo 512-22 del ET. Dichas normas indican que no se genera el INC cuando se vendan predios rurales destinados a actividades agropecuarias, o predios destinados a la ejecución de proyectos de vivienda de interés social, o destinados a equipamientos colectivos de interés público social (en este último caso, solo si el adquirente es una entidad estatal o una entidad que sí está calificada en el régimen tributario especial).

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