Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
En el Concepto unificado 15398 de junio 12 de 2019 la Dian indica que el INC en los contratos de leasing de bienes raíces solo se generará cuando la opción de compra supere las 26.800 UVT, de acuerdo con el artículo 512-22 del ET. Explicamos las precisiones que hizo la Dian al respecto.
El nuevo impuesto nacional al consumo –INC– de bienes inmuebles establecido en el artículo 512-22 del Estatuto Tributario –ET– (creado con el artículo 21 de la Ley 1943 de 2018) empezó a regir a partir de enero 1 de 2019, y fue reglamentado con el Decreto 961 de junio 5 de 2019. Este es un tributo que genera una tarifa del 2 % sobre los bienes inmuebles (nuevos o usados) que lleguen a venderse por valores superiores a 26.800 UVT (equivalentes a $918.436.000 en el 2019).
Ahora bien, y para el caso particular de las operaciones de leasing sobre bienes inmuebles, es importante destacar que el Decreto 961 de 2019 no hizo mención sobre la forma en que se respondería por el INC en las operaciones donde se ejerza la opción de compra sobre los bienes inmuebles inicialmente tomados en arrendamiento bajo un contrato de leasing (ver artículo 127-1 del ET, que aplicaría para la generalidad de los contratos de leasing financiero con opción de compra sobre bienes raíces). Sin embargo, debe tenerse presente que para los casos específicos de leasing habitacional sigue vigente la norma del artículo 1 de la Ley 795 de 2003 y el artículo 1 del Decreto 779 de marzo de 2003 (recopilado en el 1.2.1.18.50 del DUT 1625 de octubre de 2016), los cuales indican que dichos contratos de leasing se deben tratar como un leasing operativo a pesar de que también incluyen una opción de compra (ver también los artículos 2.28.1.1.1 hasta 2.28.1.4.1 del Decreto 2555 de julio de 2010).
En vista de lo anterior, la Dian, mediante la respuesta a la pregunta 2.10 del Concepto 15398 de junio 12 de 2019, y luego de citar la norma contenida en artículo 1.2.1.17.5 del DUT 1625 de 2016 (la cual indica que el valor de la opción de compra en los contratos de leasing se aceptará como valor comercial para efectos tributarios), mencionó lo siguiente:
“Por lo anterior, es posible evidenciar que el valor de la enajenación del bien inmueble en los contratos de arrendamiento financiero podrá ser igual al valor de la opción de compra para efectos tributarios.
En esta medida, para efectos del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles, la base gravable en la enajenación que se realiza entre el arrendador y el locatario en el momento del ejercicio de la opción de compra será el valor de la opción de compra.
Sumado a lo anterior, es preciso señalar que el artículo 512-22 del ET, establece que el hecho generador del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles únicamente tendrá lugar cuando la enajenación involucre bienes inmuebles que superen las 26.800 UVT.
En consecuencia, es preciso señalar que únicamente habrá lugar al impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles en los contratos de arrendamiento (sic) financiero o leasing en el momento del ejercicio de la opción de compra, cuando la misma supere las 26.800 UVT”.
En este orden de ideas, quienes adquieran sus bienes raíces mediante contratos de leasing (ya sea leasing financiero para los bienes que no se utilizarán como vivienda, o leasing operativo para los casos de bienes destinados a vivienda) podrán ahorrarse el valor del INC sobre tales bienes si proyectan que el valor de la opción de compra de los mismos estará por debajo de las 26.800 UVT.
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