Incremento de las cuotas de administración en la Propiedad Horizontal – Félix David Romero Duarte


11 enero, 2016
Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.

En la asamblea general de propietarios son muchos los aspectos que se tratan, como lo es el proyecto de presupuesto, posibles mejoras o renovaciones en las zonas comunes, etc. Pero sin duda, por este tiempo el tema más polémico es el incremento de la cuota de administración.

En la economía colombiana existen dos factores que inciden de manera fundamental, como lo son el índice de precios al consumidor –IPC– y el incremento del salario mínimo mensual legal vigente –smmlv–. No obstante, estos factores no son los únicos que tienen repercusiones, pues existen otros, como el producto interno bruto –PIB–, la deuda externa, las tasas de interés, etc.

“pensar que las cuotas de administración se deben fijar con el incremento del IPC o del smmlv, es una medida que puede colocar en riesgo el patrimonio de la copropiedad”

Por ello, pensar que las cuotas de administración se deben fijar con el incremento del IPC o del smmlv, es una medida que puede colocar en riesgo el patrimonio de la copropiedad.

Incremento anual en la cuota de administración no es obligatorio

Si bien es cierto que la mayor parte del presupuesto, como los gastos de personal (nómina) y los servicios de vigilancia, se incrementan con el porcentaje de aumento del smmlv, los demás gastos, como servicios públicos, insumos, combustibles, etc., no incrementan con el porcentaje del IPC o del smmlv; lo ideal sería que así fuera, pero la realidad nos deja ver que esto es una utopía.

Cabe destacar que no es cierto lo que manifiestan algunos propietarios en ciertas copropiedades, en cuanto a que las cuotas de administración deben incrementarse con el IPC, por cuanto es el valor aprobado por la Ley 820 del 2003 para el incremento en los arrendamientos. Tampoco es cierto lo que expresan algunos propietarios que las cuotas de administración se deben incrementar con el aumento del smmlv, porque es lo que suben sus salarios. Mucho menos es cierto que es ilegal incrementar la cuota de administración por encima del incremento del IPC o del smmlv, por cuanto las cuotas de administración de cada copropiedad se deben fijar con base en las necesidades de seguridad, administración, mantenimiento, conservación e inversión de cada una.

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Por ello cada copropiedad, como entidad sin ánimo de lucro de carácter privado, debe hacer un estudio muy juicioso de dichas necesidades y proyectar el valor mensual del presupuesto de gastos para así poder, con base en el coeficiente de cada propiedad, determinar la cuota de administración que le corresponde; puede que en algunos casos esto coincida con el incremento del IPC o del smmlv, pero ello no indica que deba ser siempre así.

Es recomendable para los propietarios, al aprobar en la asamblea general ordinaria, que al inicio de cada año y mientras se lleva a cabo dicha asamblea, el incremento de la cuota de administración se haga con base en el incremento del smmlv. Esto para evitar el déficit presupuestal ocasionado por el incremento en la nómina y los servicios de vigilancia, los cuales aumentan a partir del 1 de enero de cada año con el incremento del smmlv. Una vez se realice la asamblea general ordinaria con el quórum establecido en el artículo 45 de la Ley 675 del 2001, se determinará, con base en el presupuesto presentado por el representante legal, la necesidad de efectuar un incremento adicional o no a la cuota de administración para que la administración pueda dar cumplimiento y realizar las diferentes actividades de seguridad, administración, mantenimiento, conservación e inversión de la copropiedad.

Por último, es importante hacer un llamado para que los administradores efectúen un buen estudio de las necesidades de la copropiedad y así puedan plantear un presupuesto ajustado a estas; y a los copropietarios, que rompan el paradigma que las cuotas de administración no pueden incrementarse por encima del aumento del IPC o del smmlv. Y por favor, no incluyan en los presupuestos de ingresos algunos que son inciertos, como los intereses de mora.

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CP. Félix David Romero Duarte

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  • 11 enero, 2016
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