IVA en las propiedades horizontales comerciales y mixtas


Con la Ley 1607 de 2012, se realizaron algunos cambios en cuanto a la sujeción pasiva de las propiedades horizontales a los impuestos nacionales. Con esta ley se estableció:

Artículo 186. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales, otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

Parágrafo 1°. En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.

Parágrafo 2°. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial”.

En consecuencia con lo anterior, si en las áreas comunes de la copropiedad se venden bienes corporales muebles o se prestan servicios que sean gravados con IVA, ésta debe inscribirse en el régimen común del IVA y cobrarlo con la tarifa que corresponda, bien sea del 5% o del 16% que son las únicas tarifas existentes a partir de enero del 2013.

Además, si la copropiedad tiene gastos con IVA, como por ejemplo la vigilancia del parqueadero que se cobra a los visitantes, pero éste servicio también se encarga de la vigilancia de los pasillos de los locales, es decir que dicho gasto está relacionado tanto con ingresos gravados (servicio de parqueadero) como no gravados (vigilancia de pasillos incluida en cuotas de administración), ese IVA debe ser correctamente manejado, pues la parte del IVA del gasto que se relaciona con la generación del ingreso gravado sí sería un IVA descontable, mientras que la parte que se relaciona con el ingreso no gravado, se debería dejar como mayor valor del gasto.

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Además de lo anterior, si hasta el 2012 la copropiedad no era responsable del IVA, y solo  empezó a serlo en el 2013, la periodicidad para declararlo será bimestral. En los años siguientes deberán analizar cuántos ingresos brutos obtuvieron en el año anterior, y con ello definir en qué periodicidad le corresponderá declarar el IVA.

Otro aspecto importante es que los ingresos por explotar áreas comunes, obligan a expedir factura o documento equivalente a factura; este documento deberá cumplir los siguientes requisitos:

  • Estar denominada expresamente como factura de venta.
  • Razón social y NIT del vendedor o de quien presta el servicio.
  • Apellidos y nombre o razón social y NIT del adquirente de los bienes o servicios, junto con la discriminación del IVA pagado.
  • Llevar un número que corresponda a un sistema de numeración consecutiva de facturas de venta.
  • Fecha de su expedición.
  • Descripción específica o genérica de los artículos vendidos o servicios prestados.
  • Valor total de la operación.
  • El nombre o razón social y el NIT del impresor de la factura.
  • Indicar la calidad de retenedor del impuesto sobre las ventas.

Cabe señalar que lo anterior no es obligatorio fiscalmente para el ingreso de las cuotas de administración, puesto que éstas no son ingresos provenientes de la venta de bienes o de la prestación de servicios (ver artículo 7 del Decreto 1372 de 1992).

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