Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
La cuota de administración tiene como fin, que entre todos los propietarios, se cubran los gastos generados por la vigilancia y seguridad de las zonas comunes internas y externas de la Propiedad Horizontal (pasillos, escaleras, parqueaderos, zonas verdes, porterías, muros externos, etc.).
Dicha cuota se calcula sobre el área privada que tiene cada propietario, lo que se conoce como el coeficiente de copropiedad.
En dicho cálculo, se incluye el área de los parqueaderos privados, pues éstos también son vigilados, mantenidos, con iluminación, etc.
Cuando el constructor del Edificio o Conjunto termina las obras, determina el área de las zonas privadas, al igual que determina cuales son las zonas comunes y las comunes de uso exclusivo, etc.
Pero con el tiempo es muy común que algunos balcones, patios internos, jardines, que son zonas Comunes de uso exclusivo, o incluso de simple uso común, algún propietario quiera extender una pared, un techo, un planchón, etc., (Previa autorización de la Asamblea de Propietarios) situación que automáticamente cambia su naturaleza, para convertirse en una zona privada que incrementaría el área privada del inmueble del propietario.
Lo anterior, modifica automáticamente el Coeficiente de Copropiedad Inicial, por lo que el propietario tendrá una mayor área privada y por consiguiente se deberá cambiar el valor de la Cuota de Administración.
La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá hacer la respectiva autorización para el cambio de destinación de un bien común a privado y por ende, hacer la respectiva modificación a los Estatutos, lo que también conllevaría a modificar el coeficiente de copropiedad de los bienes privados.
Esto modificará automáticamente el valor que deben sufragar los propietarios en su cuota de administración (Ordinaria y Extraordinaria), pues al incrementarse una zona privada, las otras se le reducirá su coeficiente, lo que conlleva a todos los efectos económicos y políticos en la participación en la Propiedad Horizontal.
Recuerde: Un propietario no puede a su arbitrio ir construyendo en zonas comunes, así sean comunes con uso exclusivo, primero debe ser autorizado por la Asamblea de propietarios (mínimo 70%) y se debe hacer la respectiva modificación de estatutos para modificar el coeficiente y con ello los valores de administración y los porcentajes de participación de cada propietario.
Veamos la norma:
Ley 675 de 2001
Artículo 25 Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:
1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.
2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.
3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.
Artículo 26. Determinación. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.
Parágrafo. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.
Artículo 27. Factores de Cálculo en Edificios o Conjuntos de Uso Mixto y en los Conjuntos Comerciales. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.
Parágrafo. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.
Artículo 28. Modificación de Coeficientes. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.
4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.
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