Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
El pago anticipado del crédito puede causar la terminación anticipada de la cobertura, así, el acreedor solo puede liquidar intereses sobre el capital adeudado hasta el día en que se haga el pago total del saldo debido, sin que esto incluya saldos pendientes por intereses de mora y demás costos.
El Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria –Frech– está regulado por el Decreto 1077 de 2015, decreto único reglamentario del sector vivienda, ciudad y territorio, el cual, para que la cobertura tenga vigencia, establece como condición que en los primeros 7 años del crédito no se pueda incurrir en mora por más de 3 meses consecutivos; de no darse la anterior condición habrá lugar a la pérdida definitiva de la cobertura.
La cobertura es un beneficio otorgado por el gobierno nacional y administrado por el Banco de la Republica para la adquisición de primera vivienda nueva, el cual aplica según el valor comercial de la vivienda, cubriendo un porcentaje de la tasa de interés pactada en el crédito de la siguiente forma:
| Viviendas nuevas cuyo valor sea hasta de 70 smmlv | Cinco (5) puntos porcentuales sobre la tasa de interés |
| Viviendas nuevas cuyo valor sea mayor a 70 smmlv y hasta 135 smmlv | Cuatro (4) puntos porcentuales sobre la tasa de interés |
En el artículo 2.1.1.3.3.5 del Decreto 1077 de 2015 se consagraron las causales de terminación anticipada de la cobertura, dentro de las cuales se contempla en su numeral 1 el pago anticipado del crédito o el uso de la opción de compra tratándose de contratos de leasing habitacional, esta última se encuentra en el artículo 2.1.3.1.5.
El pago anticipado del crédito da lugar a la terminación anticipada de la cobertura, por ello, el establecimiento de crédito solo podrá liquidar intereses sobre el capital adeudado hasta el día en que se haga el pago total del saldo debido de la obligación respectiva, es decir, solo se podrán cobrar intereses de plazo causados hasta el día de la cancelación, sin afectar los saldos pendientes por concepto de intereses de mora y demás costos imputables al crédito hasta la fecha del pago, si hay lugar a ellos.
El Decreto 1077 de 2015 no establece que los abonos a capital sean situaciones constitutivas de terminación anticipada de la cobertura. Por otra parte, la Ley 1555 de 2012 previó la imposibilidad de cobrar sanción alguna por el prepago de un crédito o pago anticipado total o parcial de obligaciones financieras, además excluyó los créditos de vivienda porque para dichos créditos, desde el año 1999, y en virtud de la Ley 546 de 1999, se prohíbe el cobro de cualquier clase de penalidad por prepago o pago anticipado del saldo o abonos adicionales a los créditos de vivienda.
Por lo anterior, el artículo 17 de la Ley 546 de 1999 en su numeral 8° estableció que:
“Los créditos podrán prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad alguna. En caso de prepagos parciales, el deudor tendrá derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación.”
(El subrayado es nuestro)
En ese orden de ideas, no se contempla expresamente en la regulación específica de la cobertura del Frech una causal de terminación anticipada de la misma a partir de la realización de abonos a capital.
Por su parte, la Superintendencia Financiera de Colombia adujo en el Concepto 2014018550-001 del 5 de marzo de 2014 que los abonos extraordinarios realizados a capital para disminución del saldo de la deuda no acarrean la pérdida del beneficio, pero, debemos tener en cuenta que esto aplica solo cuando el deudor elige disminuir el valor de la cuota, porque con la disminución del plazo de la obligación la cobertura toma otro rumbo.
Esa misma Superintendencia en el Concepto 2017053294-001 del 5 de junio de 2017 advirtió que en el evento en que se acoja la regulación establecida en la Ley 546 de 1999 se deberá considerar si con los abonos a capital se opta también por la disminución del plazo de la obligación, pues si con ello se acelera el plazo establecido en los términos contractuales, sí se estaría incurriendo en la causal prevista en el numeral 6 del artículo 2.1.1.3.3.5 del Decreto 1077 de 2015 que habilita la terminación anticipada de la cobertura.
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