Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Infografía (haz click en la imagen para ampliar)
En los contratos de arrendamiento de vivienda, sean escritos o verbales, NO se pueden exigir garantías, como por ejemplo, dejar un dinero en depósito, pedir la firma de un pagaré o una letra de cambio, dejar algún bien en prenda, etc., pues así lo dispone expresamente la Ley de Arrendamiento de Vivienda
Ley 820 de 2003
“Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.”
Si bien se puede exigir garantías o pólizas únicamente para garantizar el pago de los servicios públicos, NO es cualquier clase de garantía.
Muchos propietarios o arrendadores hacen firmar una letra o pagaré al arrendatario o sus codeudores, con el argumento que es para garantizar servicios públicos o con la misma finalidad, de que dejen un depósito de dinero o cheque.
No, pues las garantías o pólizas permitidas para garantizar el pago de servicios públicos son a favor de la misma empresa de servicios públicos, NO del dueño del inmueble.
Ley 820 de 2003
“Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros. Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
[…]
2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos. […]” (Subrayado y negrillas nuestro).
De igual manera, podemos observar la reglamentación del artículo 15 de la Ley 820, donde claramente se observa quien es el beneficiario de dicha caución o depósito:
“Artículo 3°. Clases de garantías. Para efectos de la aplicación del numeral 1 del artículo 15 de la Ley 820 de 2003, se considerarán como garantías o fianzas las siguientes: depósitos en dinero a favor de las Entidades o Empresas de Servicios Públicos Domiciliarios, garantías constituidas u otorgadas ante Instituciones Financieras o Fiduciarias, póliza de seguros, fiador, endoso de títulos y/o garantías, fiducia y encargo fiduciario, así como cualquiera otra que conforme a la ley cumpla con dicha finalidad.”
“Artículo 4°. Depósito en dinero a favor de la entidad o empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios. Para la constitución de depósitos en dinero a favor de la entidad o empresa de servicios públicos domiciliarios, se seguirá el siguiente procedimiento:
1. El arrendador y/o el arrendatario depositarán ante la institución financiera señalada por la entidad o empresa de servicios públicos domiciliarios, a su favor, y a título de depósito una suma igual al valor de la garantía señalada en el artículo 6° de este decreto. […]” (Negrillas y subrayado nuestro).
Podemos resumirlas así:
Por regla general, el dueño del inmueble, suscriptor y usuario, son solidariamente responsables frente a la Empresa de Servicios Públicos Domiciliarios, incluso el inmueble puede ser objeto de embargos por mora en los servicios públicos.
Para evitar ser solidario, se puede denunciar el contrato de arrendamiento, o sea, constituir las pólizas o garantías a favor de la Empresa de Servicios Públicos como ya se describió anteriormente.
El procedimiento es sencillo, pues se acude ante la Empresa de Servicios Públicos y se solicita el formato de denuncia del contrato de arrendamiento y se constituye las garantías necesarias de acuerdo con las indicaciones que le informe dicha Empresa de Servicios Públicos, en relación con el tipo de garantía admisible y el monto requerido.
Ojo, mientras el propietario o el arrendatario del inmueble no realicen el procedimiento de denuncia del contrato de arrendamiento con la presentación de las garantías necesarias ante la empresa de servicios públicos, subsiste la responsabilidad solidaria prevista en el artículo 130 de la Ley 142 de 1994 tanto para el propietario del inmueble, suscriptor y ocupante del inmueble.
En otras palabras, no basta con que el arrendatario constituya las pólizas, es menester notificar de su constitución al beneficiario, o sea, la Empresa de Servicios Públicos. (Ver también el parágrafo del artículo 5º del Decreto 3130 de 2003)
No. Sólo se puede exigir al arrendatario, antes de que suscriba o como condición para su celebración, pues al arrendatario que ya esté en vigencia su contrato, no se le podría exigir, pues es una carga contractual posterior a la suscripción del contrato, salvo que el inquilino lo quiera aceptar.
Ley 820 de 2003
“Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros. Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes. […]” (Subrayado ni negrillas nuestro)
Finalmente podemos decir que tampoco existe solidaridad en los siguientes casos como se anota en la Circular Interna de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios 007 de 2006 en la cual se anota todo lo referente a la solidaridad en materia de servicios públicos:
Fundada en el año 2000 con la misión de “elevar el nivel profesional del Contador Público”
