Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
De acuerdo con la definición establecida en el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, existen unas expensas que son:
“Expensas comunes necesarias: erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
(…)
Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley”.
De lo expresado en el artículo 3 de la citada ley, se puede decir que existen dos clases de expensas: comunes necesarias u ordinarias y comunes, y no necesarias y extraordinarias.
Subvención de los servicios necesarios para existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto; dentro de dichos servicios se cuentan el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia.
Por lo anterior, se entiende que estas expensas están destinadas al cumplimento del objeto social de la propiedad horizontal.
Se aprueban con el presupuesto presentando en la Asamblea Ordinaria, en la fecha establecida en el Reglamento de la propiedad horizontal para la realización de la misma; en el caso en que la fecha no se haya determinado en el Reglamento, se debe realizar dentro de los tres meses siguientes del corte de cada período presupuestal.
Para poder sesionar se requiere la asistencia de los propietarios de los bienes privados que representen más de la mitad de los coeficientes de propiedad totales. Se aprueban con la mayoría simple de los asistentes, es decir, la mitad más uno.
No importa qué tipo de aspectos se aprueben, en tanto se puedan clasificar como expensas comunes necesarias.
No se encuentran designadas para el cumplimiento del objeto social de la propiedad horizontal. Son erogaciones destinadas al cubrimiento de necesidades imprevistas surgidas de situaciones particulares. Un ejemplo de esto son las erogaciones requeridas para una adición a la estructura de un edificio.
Se aprueban en reuniones extraordinarias; para la realización de dichas reuniones no hay una fecha preestablecida, puesto que dichas expensas se generan de situaciones particulares.
Si bien estas cuotas tiene el carácter de expensas comunes, se consideran comunes extraordinarias, debido a que no hacen parte del presupuesto anual del edificio o conjunto.
¿Cuál es el quórum y la mayoría decisoria necesarios para su aprobación?
Para la aprobación de las expensas comunes extraordinarias se requiere el setenta por ciento de los coeficientes de la copropiedad para poder decidir si se aprueba o no, la cuota de administración extraordinaria.
De acuerdo con los coeficientes de copropiedad o por los módulos de contribución, y en ningún caso se puede establecer bajo el condicionamiento de cuotas iguales.
Todas las expensas comunes, tanto las expensas comunes necesarias u ordinarias y comunes no necesarias y extraordinarias deben ser aprobadas por la Asamblea de Copropietarios.
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