Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
El arrendamiento de tipo operativo es un arrendamiento común y corriente; se arrendó un local y se paga un canon, se arrendó una casa y se paga un canon, etc… No se tiene un contrato de largo plazo en el que se aspire en un futuro quedarse con el activo, no es un contrato que involucre la sesión de la propiedad del activo al final de la duración del contrato.
Ahora bien, sobre la consulta de si un inmueble recibido en arrendamiento operativo podría reconocerse como una propiedad de inversión, debe tenerse presente que el principio general señala que un inmueble mantenido en régimen de arrendamiento operativo no sea reconocido por el arrendatario, sino que cada mes que paga el canon reconozca un gasto con impacto en el estado de resultados; sin embargo, la Sección 16 que habla de propiedades de inversión dice que hay unos casos especiales en los cuales un inmueble recibido en arrendamiento operativo se puede reconocer como propiedades de inversión.
Esos casos están indicados en el párrafo 16.3 de la NIIF para pymes:
Una participación en una propiedad, que se mantenga por un arrendatario dentro de un acuerdo de arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar como propiedad de inversión utilizando esta sección si, y solo si, la propiedad cumpliese, de otra forma, la definición de propiedades de inversión, y el arrendatario pudiera medir el valor razonable de participación en la propiedad sin costo o esfuerzo desproporcionado, en un contexto de negocio en marcha. Esta clasificación alternativa estará disponible para cada una de las propiedades por separado.
Suponiendo que la entidad alquila un edificio con 10 oficinas, se paga el alquiler de todo el edificio completo, se hizo un contrato de arrendamiento a largo plazo, y se estableció que se subarrendarían los espacios, se paga un canon por ejemplo de $10 millones mensuales y se consiguen 10 inquilinos que pagan 1.500.000 por el alquiler de cada oficina, es decir que neto se reciben $15 millones.
Este no es el caso de cualquier edificio para cualquier utilización, es un edificio que se alquiló con la finalidad de subarrendar y del que ya se sabe cuánto se va a pagar y cuánto se va a recibir; solo en casos como este que los términos de ingresos y gastos están tan bien determinados desde el principio, se puede tomar un bien alquilado en arrendamiento operativo y reconocerlo como propiedad de inversión.
En consecuencia, se reconocerá el derecho sobre el edificio a lo largo de 5 años como un activo de propiedad de inversión, y también se reconocerá el valor de la cuenta por pagar correspondiente a los cánones que se deben pagar en los 5 años, tal como lo establece la Sección 20, es decir que ese inmueble se debe reconocer como si fuera un arrendamiento financiero.
Aunque el arrendamiento es netamente operativo, por el hecho de subarrendar el inmueble se puede tratar como una propiedad de inversión (activo) y, por consiguiente, se reconoce el pasivo tal como si se tratara de un arrendamiento financiero.
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