Reconocimiento de edificio con terreno cuya valoración supera el precio de adquisición

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  • Publicado: 15 abril, 2016

Reconocimiento de edificio con terreno cuya valoración supera el precio de adquisición

Por regla general, para la presentación de los estados financieros se reconocen las edificaciones y su terreno de forma separada; cuando la entidad adquiere ambas cosas con un costo unificado, deberá determinar internamente la parte del valor pagado que corresponde a cada uno de los componentes.

“para efectos de la preparación y presentación de los estados financieros, la entidad deberá determinar qué parte del precio de adquisición corresponde al terreno y cuál a la edificación”

Cuando se realiza la adquisición de un edificio en Colombia, este por regla general incluye el valor del terreno sobre el cual ha sido construido, y por tal motivo para efectos de la preparación y presentación de los estados financieros, la entidad deberá determinar qué parte del precio de adquisición corresponde al terreno y cuál a la edificación.

Podrán presentarse casos en los que a fin de establecer dicha división porcentual entre terreno y edificio, se contraten los servicios de un evaluador y este establezca un valor individualizado para cada caso, que a la hora de ser sumados supera el precio de adquisición que fue pagado por la empresa.

En estos casos debe recordarse que si bien el veredicto del evaluador corresponde a una aproximación al estado actual de los bienes en el mercado y podrían representar un valor razonable, para la entidad el valor razonable más confiable será el precio de compra. Lo anterior puesto que este precio da cuenta de una transacción entre partes informadas que estuvieron de acuerdo y negociaron en una sana operación de mercado; por tanto es el precio el que representa el mejor y más confiable valor razonable para la entidad.

En esta situación lo que la empresa podrá hacer es determinar la relación porcentual existente en los datos que entregó el evaluador; de tal forma poder separar el precio de adquisición de su bien entre el costo del edificio y el del terreno.

Veamos un ejemplo

La empresa Apoyo Logístico SA adquirió una edificación con costo de $100.000.000 que sería empleada como oficinas administrativas; como es habitual en Colombia, el costo de la operación no solo incluyó el edificio en sí, sino también el terreno en el que está construido. Debido a esto la empresa, a fin de determinar de forma fiable qué parte corresponde al terreno, contrató un perito, pero este estableció que la edificación individualmente analizada tenía un valor de $80.000.000, en tanto que el terreno costaría $50.000.0000.

Según el caso planteado, la evaluación del perito sugeriría un costo conjunto del bien de $130.000.000, que estarían $30.000.000 por encima del valor real de la compra. Ante esta situación la administración deberá confiar en el precio de compra como valor a llevar a los libros contables, pues es la representación más fiel de la transacción y por tanto lo que podrá realizar para determinar los porcentajes correspondientes a cada componente, será establecer una relación porcentual, así:

Valuación del perito

Descripción

Valor

%

Costo total  $   130.000.000

100%

Valor terreno  $     80.000.000

62%

Valor edificación  $     50.000.000

38%

Para la obtención del porcentaje de participación de cada uno de los componentes en el costo total de la operación estimada por evaluación de perito, simplemente debió dividirse el valor individualizado de cada uno de los componentes entre el costo total.

Ahora bien, el paso final será aplicar dicho porcentaje al costo real de adquisición, de la siguiente forma:

Valuación del perito

Descripción

Valor

%

Costo total

 $     100.000.000

100%

Valor terreno

 $       62.000.000

62%

Valor edificación

 $       38.000.000

38%

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