Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.

Renta exenta en venta de casa de habitación es aplicable si se cumplen los requisitos

Actualizado: 20 octubre, 2015 (hace 9 años)

Cuando una persona natural venda su casa o apartamento de habitación y desee tomar como renta exenta hasta 7500 UVT de la utilidad producto de la venta, deberá cumplir la totalidad de los requisitos establecidos en el Decreto 2344 del 2014.

La utilidad obtenida por una persona natural en la venta de la casa o apartamento de habitación poseído durante dos años o más, es considerada una ganancia ocasional, y, por ello, si quien la obtiene es contribuyente del impuesto de renta, deberá informarla en la declaración del período en el cual la obtuvo.

El artículo 311-1 del Estatuto Tributario señala que las personas naturales que vendan su casa de habitación tienen derecho a tomar como renta exenta las primeras 7.500 UVT (equivalente para el 2014 a $206.137.500) de la utilidad obtenida en la venta. Pues bien, este artículo creado mediante la Ley 1607 del 2012 y que se reglamentó a través del Decreto 2344 del 2014 estableció los requisitos para que la persona natural (no es aplicable para las sucesiones ilíquidas) pueda tomar efectivamente hasta 7500 UVT como renta exenta; dichos requisitos son:

La casa o apartamento de habitación objeto de la venta debe haber sido poseída durante dos años o más.
El valor catastral o el autoavalúo de la casa o apartamento de habitación debe ser igual o inferior al valor equivalente a 15.000 UVT (equivalente para el 2014 a $412.275.000), en el año gravable en el cual se protocoliza la escritura pública de compraventa.
La totalidad de los dineros recibidos en la venta deben ser depositados en una o más cuentas de ahorro para el fomento de la construcción –AFC–, cuyo titular sea única y exclusivamente el vendedor del inmueble; o se deben destinar para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta.

“el contribuyente puede retirar los dineros depositados en las cuentas AFC, siempre y cuando los destine exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación”

Es importante señalar que el contribuyente puede retirar los dineros depositados en las cuentas AFC, siempre y cuando los destine exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación, ya sea nueva o usada. El dinero se podrá emplear para la compra de contado, como cuota inicial o pago de las cuotas del crédito hipotecario, o de los cánones del leasing habitacional, para cubrir el valor de la opción de compra del leasing habitacional, o para el pago del precio en la etapa de preventa del proyecto en el caso del fideicomiso inmobiliario. (Adicionalmente la persona debe cumplir los requisitos para el retiro de los recursos depositados en las cuentas AFC, señalados en el artículo 4 del Decreto 2344 del 2014).

Cabe mencionar que en caso de que el dinero se retire para la compra de otra casa o apartamento de habitación, y la adquisición se vaya a realizar sin financiación de una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera, el contribuyente debe acreditar ante la entidad financiera dicha compra, así:

Presentar copia auténtica de la promesa de compraventa suscrita con el vendedor en donde consten las condiciones de pago del bien inmueble; dentro de las condiciones establecidas en la promesa de compraventa (debe encontrarse especificado que la entidad financiera puede girar los recursos de la cuenta AFC, manteniendo como reserva el valor equivalente a la retención contingente que corresponda al valor del retiro).
Dentro del mes siguiente a la fecha del retiro de los recursos, el cuentahabiente debe aportar a la entidad financiera, copia de la escritura pública en donde conste la compra de la casa o apartamento de habitación.

Los ingresos no se encuentran sometidos a retención por parte del notario

“el notario dejaría de practicar la retención del 1% señalada en el artículo 398 del ET sobre el valor del 100% de la venta, y no solo sobre la utilidad que la persona natural se tomará como ganancia exenta”

El vendedor debe demostrar ante el notario que usará la totalidad de los recursos de la venta, ya sea para abonarlos a los créditos hipotecarios que tenía sobre el inmueble vendido y/o para depositarlos en una cuenta AFC. Cuando se cumplan estos requisitos, el notario dejaría de practicar la retención del 1% señalada en el artículo 398 del ET sobre el valor del 100% de la venta, y no solo sobre la utilidad que la persona natural se tomará como ganancia exenta en su declaración de renta (el notario no tiene el dato de cuánta será la ganancia exenta y la ganancia gravada en la declaración que al final del año elaborará la persona natural). Para ello, el vendedor del inmueble deberá acreditar los siguientes documentos:

Certificado de tradición y libertad donde se evidencie que el vendedor ha poseído el bien inmueble por dos años o más.
Declaración o factura del impuesto predial unificado correspondiente al año gravable de la escritura pública de compraventa, donde se evidencie que el valor del avalúo catastral o autoavalúo sea igual o inferior a 15.000 UVT.
Si los recursos se depositaron o se van a depositar en una o más cuentas AFC, el vendedor deberá cumplir alguno (o los dos) de los siguientes requisitos:

* Comprobante de consignación en la cuenta AFC.

* Carta de instrucciones de carácter irrevocable por parte del vendedor ordenando al pagador que los dineros sean transferidos o depositados directamente a la respectiva cuenta AFC, caso en el cual se indicará la información detallada de la cuenta. Esta carta de instrucción debe formar parte de la protocolización de la escritura pública de compraventa.

En caso de que parte o la totalidad del dinero de la venta se haya destinado al pago de uno o varios créditos, deberá presentar los comprobantes o recibos de pago por medio de los cuales se acrediten dichos pagos.

Se debe informar a la entidad financiera del beneficio de la exención

Al momento de depositar los dineros producto de la venta de la casa de habitación en la una cuenta AFC, el titular de la misma debe informar a la entidad financiera que los recursos que son depositados se encuentran sujetos al beneficio de la ganancia ocasional exenta, señalada en el artículo 311-1 del ET. Esta indicación se debe realizar puesto que la entidad financiera debe controlar la retención en la fuente contingente dejada de practicar por el notario, pues en caso de que la titular de la cuenta y beneficiario de la exención realice el retiro de los dineros depositados en las cuentas AFC sin el cumplimiento de los requisitos, la entidad deberá aplicar la retención en la fuente contingente dejada de practicar por el notario.