Restitución de inmueble arrendado por sociedades en procesos de reorganización


Cuando una sociedad que está en proceso de restructuración económica, tiene un local arrendado y es solicitado su restitución, bien por orden judicial o por mora del contrato. ¿En esos casos qué se debe hacer? Esto es lo que dice la Supersociedades al respecto.

La Superintendencia de Sociedades a través del Concepto 220-098444 el pasado 8 de noviembre de 2012 realizó un interesante listado de opciones que se deben seguir por parte de las sociedades en restructuración empresarial, cuando por diversos motivos se debe hacer la restitución de un local comercial que tenga arrendado (local comercial incluye oficina, bodegas, lotes).

Lo primero: el inicio del proceso de reorganización 

Conforme a la Ley 1116 de 2006, artículo 19 «La providencia que decreta el inicio del proceso de reorganización deberá, comprender los siguientes aspectos:

(…)

9. Ordenar a los administradores del deudor y al promotor que, a través de los medios que estimen idóneos en cada caso, efectivamente informen a todos los acreedores la fecha de inicio del proceso de reorganización, transcribiendo el aviso que informe acerca del inicio expedido por la autoridad competente, incluyendo a los jueces que tramiten procesos de ejecución y restitución. En todo caso, deberá acreditar ante el juez del concurso el cumplimiento de lo anterior y siempre los gastos serán a cargo del deudor” (Subrayado de la Supersociedades).

«Como otro de los mecanismos de publicidad, en la providencia de inicio del proceso el juez ordenará a los administradores del deudor y al promotor que, a través de los medios que juzguen idóneos en cada caso, informen a todos los acreedores acerca de la fecha de inicio del proceso de reorganización y transcriban el aviso que elabore la autoridad competente.

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En cuanto a los jueces que tramiten procesos de ejecución y restitución, la ley dispone que el deudor y el promotor deberán informar acerca de la existencia del proceso, trascribiendo el aviso judicial.

ii) Por su parte, el artículo 22 preceptúa que “A partir de la apertura del proceso de reorganización no podrán iniciarse o continuarse procesos de restitución de tenencia sobre bienes muebles o inmuebles con los que el deudor desarrolle su objeto social, siempre que la causal invocada fuere la mora en el pago de cánones, precios, rentas o cualquier otra contraprestación correspondiente a contratos de arrendamiento o de leasing.

El incumplimiento en el pago de los cánones causados con posterioridad al inicio del proceso podrá lugar a la terminación de los contratos y facultará al acreedor para iniciar procesos ejecutivos y de restitución, procesos éstos en los cuales no puede oponerse como excepción el hecho de estar tramitándose el proceso de reorganización”.

“a partir de la apertura del proceso no podrán iniciarse o continuarse procesos de restitución contra el deudor sobre bienes operacionales recibidos a título de arrendamiento o de leasing”

Del estudio de la norma antes transcrita, se desprende que a partir de la apertura del proceso no podrán iniciarse o continuarse procesos de restitución contra el deudor sobre bienes operacionales recibidos a título de arrendamiento o de leasing. Tal prohibición conlleva una pérdida de competencia de los jueces ordinarios y la terminación anormal de los procesos de restitución en curso al momento de la apertura de dicho trámite concursal.

En relación con las medidas cautelares practicadas en los referidos procesos, se observa que las mismas se levantarán y no quedarán a órdenes del juez del concurso, como sucede con las decretadas en los procesos ejecutivos promovidos contra el deudor, toda vez que los primeros a diferencia de los ejecutivos no se incorporan al proceso de reorganización.»

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¿Cuándo procedería la restitución del bien arrendado a la sociedad en restructuración económica?

Conforme al concepto señalado anteriormente de la Supersociedades:

“La improcedencia de la restitución solo aplica cuando se trate de bienes muebles o inmuebles en los cuales el deudor concursado desarrolle su objeto social”

«iii) La improcedencia de la restitución solo aplica cuando se trate de bienes muebles o inmuebles en los cuales el deudor concursado desarrolle su objeto social.

Tampoco procede la restitución cuando la causal invocada es la mora en el pago de los cánones, lo cual resulta lógico como quiera que éstos deben atenderse conforme a los términos y condiciones pactados en el acuerdo, a contrario sensu, la restitución si procede cuando la causal invocada no es la mora en el pago de los arrendamientos sino el subarriendo o la indebida utilización del bien objeto del aludido contrato.

iv) Ahora bien, puede suceder que dentro de un proceso de restitución de un bien arrendado, se haya proferido sentencia y la misma se encuentre debidamente ejecutoriada, en cuyo caso, debe darse estricto cumplimiento a la misma, así el proceso de reorganización se haya iniciado posteriormente.»

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