Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Nadie discute el interés en poder deliberar y tomar decisiones en cada convocatoria que se haga de la Asamblea de Propietarios. Pero dicho deseo, no puede configurar una violación al derecho de convocatoria y pretender tomar decisiones aceleradas que conllevan a su invalidez.
Un ejemplo claro de lo anterior se da en aquellos reglamentos o actas de asambleas donde se ha establecido en una primera convocatoria de asamblea ordinaria. Si no hay un quórum superior a la mitad del total de coeficientes, se espera unos minutos u horas, al cabo de ellas se puede empezar a sesionar y decidir por parte de los propietarios presentes sin importar el número presente de coeficiente, siendo esto ilegal.
La Ley 675 de 2001 establece la obligación de un número mínimo de coeficiente presente para que se constituya un quórum para poder iniciar la reunión (deliberatorio o de sesión), esto es, más de la mitad del coeficiente de área privada para la primera convocatoria.
De tal manera que en la primera convocatoria, jamás se podría deliberar o iniciar sesión con un quórum inferior, así los estatutos digan que se podrá, pasados unos minutos u horas, pues no se puede confundir el quórum mínimo para iniciar sesión o deliberar en una primera convocatoria, que en el caso de la segunda convocatoria, caso éste último, donde la misma Ley, si permite sesionar o deliberar con un número plural de propietarios que se presenten, sin importar el coeficiente que representen.
Como lo manifestamos, la misma Ley 675 de 2001, evita dicho atropellamiento por parte de una minoría, que en un mismo día quiere hacer reunión de primera convocatoria y a pesar de la falta de quórum para iniciar, lo pretende evadir con el paso de unos minutos u horas el mismo día.
Ley 675 “Artículo 5º. […]
Parágrafo 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de P.H. podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.” (Subrayado nuestro)
La norma que lleva a la confusión y a la creencia de creer que la deliberación en primera reunión con quórum inferior a la mitad más uno del coeficiente es válido, es la siguiente:
Ley 675 de 2001 “Artículo 41. Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.” (Subrayado y negrillas nuestro).
Como observamos, algunas personas interpretan erradamente la expresión “…sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal…”, pues consideran que pueden estatutariamente con base en la frase resaltada de la norma, establecer la posibilidad de iniciar sesión o deliberación en una primera convocatoria con cualquier número de coeficiente presente por debajo al mínimo legal para dicha primera reunión, saneándolo con el paso de unos minutos u horas.
Pretender aceptar dicha interpretación, conllevaría a cosas tan sorprendentes como el siguiente ejemplo:
Edificio con 100 apartamentos, todos con igual área. 1%. Según la Ley 675, al ser primera convocatoria, se necesita para iniciar a sesionar o deliberar, un número plural de propietarios que representen mínimo el 51% de coeficiente.
Pero se convoca a primera reunión el día jueves a las 8 p.m., pero sólo se presentan 5 propietarios (5% de coeficiente). Pero en los estatutos de dicha P.H., dice que puede sesionar cualquier número de propietarios una vez pasen 2 horas, sin importar el coeficiente que representen.
De tal manera que a las 10 p.m. a los 5 propietarios que representan el 5% de coeficiente, la mitad más uno, o sea, 3 propietarios (3%) les da por cambiar al administrador, al revisor fiscal, modificar los horarios de uso de piscinas, etc.
Como vemos en el ejemplo anterior, si lo anterior fuera legal se cometerían cualquier clase de arbitrariedades por parte de una minoría, muy, pero muy minoritaria, cuando la norma busca el consenso y por ello, ha establecido la Reunión en Segunda Convocatoria, la cual no podrá ser antes del tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, caso en el cual, en dicha segunda convocatoria, si podrá sesionar o deliberar y tomar decisiones un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
Nota: Recuerde que hay unas decisiones, que no importa que sea primera o segunda convocatoria o incluso reunión extraordinaria, siempre tendrá que tener unas mayorías especiales (70% de coeficiente) quienes las aprueben. Art. 46 Ley 675.
Artículo 39. Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
Parágrafo 1º. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.
Parágrafo 2º. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.
Artículo 41. Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.
Artículo 45. Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad <sic, texto repetido> representados en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.
Artículo 46. Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el (75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.
Parágrafo. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.
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