Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
En el siguiente editorial recopilamos algunas inquietudes que se presentan en la gestión administrativa y contable de las copropiedades en torno a las facultades, labor, funciones e inhabilidades del revisor fiscal; asimismo, algunas características de los actores principales de estas entidades.
Debido a que hemos evidenciado algunas inquietudes relacionadas con la revisoría fiscal en las copropiedades, en este editorial resolveremos algunas apoyándonos en la Ley 675 de 2001 Régimen de Propiedad Horizontal, la Ley 43 de 1990, la Orientación pedagógica 015delCTCP, entre otras orientaciones y normas que vinculan la actividad del revisor fiscal en este tipo de entidades.
En primer lugar, se encuentra la asamblea general de copropietarios como máximo órgano de dirección, constituido por los propietarios de bienes privados, sus representantes o delegados.
En segundo lugar, está la administración de la copropiedad, quien es la encargada del cuidado y manejo de los bienes de los copropietarios y está sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal; de esta se deriva el administrador (asignado por la asamblea de copropietarios) quien será el representante legal de la persona jurídica y de la administración de la copropiedad.
En tercer lugar, está el consejo de administración, el cual se exige cuando existen copropiedades con fines comerciales o mixtos con más de 30 bienes privados (excluyendo parqueaderos o depósitos). En otros casos como las copropiedades con fines comerciales o mixtos que tengan un número igual o inferior a 30 bienes privados, o las copropiedades de uso residencial (excluyendo parqueaderos o depósitos), quedará a disposición de las mismas designar este órgano, el cual debe estar integrado por un número impar de miembros, mínimo 3.
Por último, el revisor fiscal es el encargado del control de las operaciones de la copropiedad y es a quien le corresponde ejercer las funciones establecidas en la Ley 43 de 1990, las Normas de Aseguramiento de la Información y el Código de Ética de la IFAC; así como también, verificar que la información se encuentre revelada bajo Estándares Internacionales.
Conforme al artículo 56 de la Ley 675 de 2001, los edificios y conjuntos comerciales o de uso mixto se encuentran en la obligación de contar con un revisor fiscal, el cual debe ser contador público (ver artículo 215 del Código de Comercio), tener matrícula profesional vigente y estar inscrito en la Junta Central de Contadores.
En cambio, en las copropiedades de uso residencial esta figura es potestativa, lo cual quiere decir que estaría a consideración de la asamblea general de copropietarios designar si la copropiedad debe contar con revisor fiscal.
Conforme al artículo 56 de la Ley 675 de 2001, en los conjuntos de uso comercial o mixto el revisor fiscal no puede ser propietario o tener bienes privados dentro de la misma copropiedad, ni tener parentesco hasta el 4 grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil; asimismo, no podrá ser designado como revisor fiscal quien tenga algún vínculo comercial o cualquier situación que pueda amenazar su independencia u objetividad.
Por el contrario, en el caso de edificios o conjuntos de uso residencial el revisor fiscal puede ser copropietario o tener bienes privados en el edificio o conjunto.
De acuerdo al numeral 5 del artículo 38 de la Ley 675 de 2001 es función indelegable de la asamblea general de copropietarios elegir al revisor fiscal.
El período del revisor fiscal debe establecerse en el reglamento de la propiedad horizontal, o, según el numeral 5 del artículo 38 de la Ley 675 de 2001, en caso de que no se defina, su período será de un año. Ahora bien, al respecto del tema el CTCP en su Concepto 307 de 2017 menciona que, aunque el revisor fiscal podrá ser reelegido de forma indefinida, la entidad podrá aplicar de forma voluntaria el Código de mejores prácticas corporativasy lo estipulado en la Medida No. 39 incluida en este:
“Medida No. 39. Se recomienda que el emisor, en los contratos que suscriba con su revisoría fiscal, pacte cláusulas en las que la firma de revisoría se comprometa a rotar a las personas naturales que al interior adelantan dicha función con por lo menos una periodicidad de cinco (5) años. Igualmente, se recomienda pactar que la persona que ha sido rotada solamente pueda retomar la auditoria de la misma compañía luego de un periodo de dos (2) años. La misma recomendación aplica para los casos en los cuales el revisor fiscal sea una persona natural.”
Es importante aclarar que, de acuerdo al artículo 215 del Código de Comercio, ninguna persona podrá ejercer el cargo de revisor fiscal en más de cinco sociedades por acciones (entiéndase SA., SAS y comandita por acciones). Conforme a esto, el revisor fiscal puede asumir más de cinco revisorías de copropiedades por estas ser entidades sin ánimo de lucro y no clasificar en la categoría de sociedad por acciones.
Tal como sucede en el caso de las entidades comerciales, el revisor fiscal debe mantener su independencia respecto a los actos que ejerza la administración, y bajo ninguna circunstancia puede ejecutar o tomar decisiones administrativas; asimismo, debe mantenerse al margen de realizar o suministrar soporte a las actividades de preparación de información contable o las actividades que atañen al contador de la copropiedad.
Conforme al artículo 49 de la Ley 675 de 2001, el revisor fiscal, los propietarios de bienes privados y el administrador podrán solicitar que una decisión de la asamblea se anule exponiendo razones que ayuden a demostrar que esta no se ajusta a los lineamientos legales o al Régimen de propiedad horizontal.
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