Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
En las propiedades horizontales se presentan dudas sobre las responsabilidades del revisor fiscal, entre las que se puede señalar la facultad para convocar asambleas, la resolución de conflictos de convivencia, el cobro de cartera, entre otros aspectos sobre los que es importante brindar la claridad normativa.
Generalmente en las propiedades horizontales existen grandes dudas sobre las responsabilidades y alcance de las funciones de los profesionales que ejercen la figura de revisores fiscales. A continuación se abordan algunos de los casos más específicos con respecto a las responsabilidades y el alcance de esta figura fiscalizadora.
En concordancia con el artículo 207 del Código de Comercio, el revisor fiscal se encuentra facultado para convocar a asamblea únicamente cuando esta tiene la calidad de extraordinaria y siempre que cuente con las razones suficientes para considerar que se encuentra bajo su responsabilidad dicha convocatoria y los temas a abordar en la asamblea extraordinaria se consideren de su directa intervención.
“Artículo 207.
(…)
8) Convocar a la asamblea o a la junta de socios a reuniones extraordinarias cuando lo juzgue necesario, y…”.
Es importante recordar que no para todas las propiedades horizontales es obligatorio el nombramiento del revisor fiscal; esta es una obligación exclusiva de las propiedades clasificadas como mixtas o comerciales con independencia del tamaño de las propiedades. No obstante, para las propiedades exclusivamente residenciales el nombramiento del revisor fiscal es potestativo del máximo organismo, es decir, la asamblea general de copropietarios.
En este sentido, es de destacar que tanto en los casos en que es obligatorio como voluntario, en el artículo 215 del Código de Comercio se ha determinado explícitamente que el profesional a ejercer la figura de revisor fiscal debe ostentar el título profesional de Contador Público.
“Artículo 215. Requisitos para ser revisor fiscal-restricción. El revisor fiscal deberá ser contador público. Ninguna persona podrá ejercer el cargo de revisor en más de cinco sociedades por acciones”.
Generalmente se presenta confusión sobre la potestad de nombramiento de revisor fiscal en las propiedades horizontales residenciales, sin tener claridad si corresponde al consejo de administración o a la asamblea general de copropietarios. Es de señalar que la elección del revisor fiscal es decisión única de la asamblea general de copropietarios, y por tanto el consejo de administración debe ajustarse a las disposiciones del máximo organismo de la propiedad horizontal y no contrariar sus decisiones. Lo anterior en concordancia con la Ley 675 del 2001:
“Artículo 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
(…)
5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año”.
En las propiedades horizontales se expanden las responsabilidades de los revisores fiscales, asignándoseles funciones que se encuentran fuera del alcance de su actuación profesional. Es importante considerar las figuras de control y asesoramiento con las que cuenta una propiedad horizontal y a las que se puede recurrir en casos de inconvenientes o afectaciones del ambiente de convivencia dentro de la propiedad, tales como los comité de convivencia, que en concordancia con el artículo 58 de la Ley 671 del 2001 son los responsables de la solución de los conflictos de convivencia.
En concordancia con el artículo 207 del Código de Comercio, se considera que dentro de las funciones de los revisores fiscales se encuentra velar porque se lleven regularmente la contabilidad de la propiedad y las actas de las reuniones de la asamblea, y porque se conserven debidamente la correspondencia de la propiedad y los comprobantes de las cuentas, impartiendo las instrucciones necesarias para tales fines.
Por lo anterior, se puede concluir que es directa la responsabilidad de los revisores fiscales de garantizar la actualización de la información contable en la propiedad horizontal.
Es importante recordar que el máximo organismo de las propiedades horizontales es la asamblea general de copropietarios, que a su vez es la encargada del nombramiento y la remoción del revisor fiscal. Por tanto, debe ser ante este organismo que se eleve la solicitud de revisión del ejercicio del revisor fiscal y, dado el caso, solicitar la remoción de este.
En los casos en que se detecten acciones fraudulentas o que atenten contra la idoneidad del actuar profesional se cuenta con la posibilidad de elevar el requerimiento de revisión al Tribunal Disciplinario de la Junta Central de Contadores a fin de lograr una revisión por la autoridad en la disciplina contable.
Es importante tener en cuenta que además de las funciones establecidas en el artículo 207 del Código de Comercio se deben considerar todas las que sean dispuestas en los estatutos de la propiedad, siempre que no se exceda el alcance de la revisoría fiscal como institución fiscalizadora y no se asignen funciones correspondientes a otros organismos de las propiedades.
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