Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Las propiedades horizontales deben reunirse mínimo una vez al año, de tal manera que debe ser dicha reunión obligatoria dentro de los tres primeros meses del año, previa convocatoria que hace el administrador, con una antelación mínima de 15 días calendario, es decir, no tienen que ser hábiles. Sobre el particular puedes ver nuestro editorial “Convocatoria Asamblea de Propietarios en Propiedad Horizontal”
Para que una reunión del máximo órgano social pueda deliberar, es necesario que se haga presente un número plural de propietarios que representen al menos, más de la mitad del coeficiente de propiedad.
Si no se cumple lo anterior, se deberá hacer una segunda convocatoria, pero a diferencia de las sociedades mercantiles, en las propiedades horizontales cuando se hace la convocatoria para la primera reunión, en la misma citación se debe anticipar la fecha de una posible segunda convocatoria, si la primera fracasa.
En la misma citación que se hace para la primera convocatoria, el administrador debe fijar la fecha de una segunda convocatoria, si la primera fracasa, por falta de quórum. Pero dicha segunda fecha, no puede ser con una antelación inferior a 3 días hábiles siguientes a la fecha inicial. Si por ejemplo, la primera reunión estaba convocada para el lunes, la segunda tiene que ser el jueves o después, pero no antes.
“Artículo 41. Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.”
Como observamos en el artículo 41 de la Ley 675 de 2001, si se debe hacer asamblea de propietarios en segunda convocatoria, podrá deliberar y decidir, un número plural de propietarios, sin importar el porcentaje que representen de coeficiente de área privada, salvo la siguiente restricción.
La facilidad para deliberar y decidir es sobre cualquier clase de decisión, siempre y cuando no sea sobre aquellas que la misma Ley 675 de 2001, establece que en todo momento, sea primera o segunda convocatoria o en una extraordinaria. Debe ser aprobada por el 70% de coeficiente presente, conocido esto como mayoría calificada.
Ley 675 de 2001. “Artículo 46. Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el (75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.”
Recuerde: Si no existe ningún tipo de convocatoria, a los propietarios les nace el derecho a reunirse por derecho propio, el primer día hábil de abril a las 8 p.m. (Art. 40 Ley 675 de 2001)
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