Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Dicen que los morosos son expertos a la hora de inventar excusas para no ponerse al día con sus obligaciones monetarias. «Estoy enfermo y no puedo asistir a la reunión», «Me quedé sin trabajo y la situación está dura», «La persona que me iba a pagar nunca llegó», podrían ser simples frases que intentan justificar cualquier deuda.
Pues bien, esas frases también las pueden escuchar los miembros del Consejo de Administración de un edificio o conjunto perteneciente a una Propiedad Horizontal. «Las personas son muy vivas y se las ingenian para hacerle el quite al pago de deudas. Hay quienes llegan a ser tan descarados que prácticamente viven gratis en un apartamento», dice Gloria Cárdenas, administradora de varios edificios en un barrio de Cali.
Hace poco, uno de los edificios que Gloria administra, junto con otros dos, tuvieron que pagar el arreglo de un transformador que explotó y durante dos días y medio dejó sin servicio a un total de 62 apartamentos. «Una vez se arregló el daño tuvimos que pagar una cantidad cercana a 8 millones de pesos y la plata, en gran parte, la sacamos de los deudores morosos que habitaban en los tres edificios».
Eso sí, no fue fácil lograrlo. Hubo varios inquilinos que tocó citarlos hasta tres noches seguidas para que dieran la cara y así recoger cierta cantidad de dinero. «Uno nos dijo que él tenía los recibos donde certificaba que estaba al día, otra señora nos dijo que estaba convencida que debía solamente $400.000 y no más de dos millones que era la cifra que nosotros teníamos, y otros pues no dieron la cara», asegura Gloria.
En el artículo 30 de la Ley 675 de 2001 o Régimen de Propiedad Horizontal, que la semana pasada cumplió 10 años, se establece la legalidad de la publicación de la lista de morosos.
“Artículo 30. Incumplimiento en el Pago de Expensas. … …Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.”
Eso sí, el mismo Artículo 30 establece que el listado de los deudores morosos debe ubicarse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios, lo que obliga a los administradores a no avergonzar a los inquilinos y/o propietarios morosos frente a cualquier extraño.
Como lo expresa el Dr. Alexander Coral, líder de temas legales de actualicese.co, «mal haría el administrador al pretender fijar la lista de morosos en el ascensor o en la cartelera general, sitios que pueden ver los visitantes. El administrador debe tratar de ubicar la lista en un sitio donde los propietarios la pueden ver, pero minimizar que esté a primera vista de cualquier extraño».
Así lo dice la Corte Constitucional en su Sentencia T-630 de 1997, donde se permite a los conjuntos residenciales realizar todas las acciones legales necesarias para cobrar a sus habitantes las cuotas a que están obligados para el mantenimiento del edificio.
Y para lograrlo no solo pueden realizar un proceso judicial, también se puede recurrir a mecanismos de presión para obtener ese pago, siempre y cuando estos no desconozcan los derechos fundamentales de la persona.
Como lo publica metrocuadrado.com la no recepción de documentos y correspondencia privada y la suspensión del citófono, no son proporcionales (hay apartamentos muy alejados de la portería y de los lugares de acceso a la unidad residencial y en ese caso la comunicación a través del citófono se torna en una necesidad vital). La suspención del servicio de piscina y el impedimento a la asistencia de la asamblea de copropietarios, sí son avalados.
¿Y si hay un inquilino que lleva más de un año sin pagar? Como lo explica la abogada Viviana Díaz, hay que revisar los antecedentes de esa persona para tratar de llegar a un acuerdo de pago con esa persona. Si no se puede llegar a nada entraría a jugar la figura de un abogado para que comience un proceso judicial de cobro. «Como forma de presión a estas personas se les puede suspender los servicios no esenciales», agrega.
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