Fiscalmente el ingreso por la venta de bienes inmuebles se reconoce en la fecha de la escritura pública, y en términos contables no se especifica la condición de firmar una escritura pública para realizar el reconocimiento del ingreso. Con base en esto exponemos un caso práctico de impuesto diferido.

Por el año gravable 2019, las personas naturales obligadas a declarar deberán reportar todos los ingresos obtenidos durante el respectivo período fiscal.

En la venta de un inmueble se deberá considerar el tiempo por el que se conservó, para determinar si es una ganancia ocasional o una renta ordinaria.

A continuación, Diego Guevara, especialista en temas contables y tributarios, resuelve las principales inquietudes relacionadas con el régimen tributario especial, declaración de renta, régimen simple de tributación y otros temas de actualidad.

¿Qué aspectos tributarios deben ser considerados cuando se realiza la venta de bienes inmuebles por parte de entidades del régimen tributario especial?

Desde el punto de vista tributario, ¿cómo debe ser escriturada la venta de un bien inmueble?

El impuesto diferido se genera respecto a los ingresos o gastos que no se incluyen en la declaración de renta de un período determinado, porque no se han realizado para efectos fiscales. Tal es el caso de la venta de bienes inmuebles a largo plazo, la cual tiene un tratamiento contable y fiscal diferente.

¿Qué efectos fiscales tiene elaborar la escritura de un bien inmueble por un valor de 150 millones de pesos cuando su valor comercial es de 250 millones?

Los artículos 90 y 771-5 del ET exigen que a partir de 2018 las compras de bienes raíces sean pagadas por canales financieros. Si los bienes se compran en efectivo, al venderlos el único costo de venta que se aceptará fiscalmente es el valor del avalúo catastral en el año anterior al de la venta.

La Ley 1943 de 2018 adicionó el artículo 512-22 al Estatuto Tributario, artículo que aborda el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles, reconociendo que no existe un hecho generador del mismo cuando las enajenaciones a cualquier título se realicen mediante la cesión de derechos fiduciarios o fondos que coticen en bolsa.
Por lo anterior, mediante el presente decreto el Ministerio de Hacienda busca reglamentar el tratamiento aplicable a las enajenaciones gravadas con el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles que se hayan realizado entre la fecha de entrada en vigor del artículo 512-22 del ET (28 de diciembre) y la de este decreto.

En los negocios de venta de bienes inmuebles hay que evaluar con adecuado juicio el momento en el cual debe reconocerse el ingreso (párrafo 23.10 del Estándar para Pymes), dado que en algunas ocasiones puede ser un momento distinto a aquel en el cual se firma la escritura pública de compraventa.

Respuesta de Diego Guevara M. a la pregunta:

Al vender un bien inmueble y registrar la escritura pública por un valor inferior al precio real de venta, ¿a qué consecuencias se expone el contribuyente?

Pregunta resuelta el 7 de marzo de 2019.

Respuesta de Diego Guevara M. a la pregunta: 

¿La cesión de derechos de un leasing generaría INC? 

Resuelta en febrero 13 de 2019 

Si el comprador de un bien raíz es una persona jurídica que no pertenece al régimen simple, la retención a título de renta se deberá practicar y pagar antes de elaborar la escritura pública respectiva, según la nueva versión del artículo 401 del Estatuto Tributario. Explicamos esta situación.

La nueva versión del artículo 401 del ET establece que si el comprador de un bien raíz es una persona jurídica que no pertenece al régimen simple, la retención a título de renta deberá ser practicada y pagada antes de la elaboración de la respectiva escritura pública.

La Ley de financiamiento 1943 de diciembre 28 de 2018 modificó las normas relativas al impuesto nacional al consumo contenidas en el Estatuto Tributario, generando cambios respecto al tratamiento de bienes inmuebles y sobre los no responsables de dicho impuesto para restaurantes y bares.

La Ley 1943 del 28 de diciembre de 2018 busca eliminar la práctica de escriturar un bien inmueble por un valor inferior al real, con la intención de reducir los niveles de evasión en el impuesto a la renta y ganancias ocasionales y en el nuevo impuesto al consumo por venta de bienes inmuebles.

Mediante la presente doctrina, la UGPP infiere que los ingresos que constituyen ganancia ocasional generan una obligación fiscal, mas no el deber de realizar aportes al sistema general de seguridad social –SGSS–.

Cabe resaltar que, en seguridad social, son llamados rentistas de capital aquellos que perciben ingresos provenientes de la explotación de sus bienes, ya sean arrendamientos, dividendos, entre otros. Si dichos ingresos equivalen o superan mensualmente al salario mínimo legal, están obligados a cotizar al sistema integral de seguridad social.
Por otra parte, mediante la presente doctrina la UGPP concluye que los ingresos que provienen de la venta de un bien propio constituyen ganancia ocasional conforme a lo indicado en el artículo 300 del ET y, por ende, generan unas obligaciones fiscales. Sin embargo, dichos ingresos, dado que no provienen del ejercicio de una actividad económica desarrollada por la persona, en materia de seguridad social no dan lugar a la obligación de realizar aportes.

DIAN. En el cual se aclaran aspectos relacionados con la retención en la fuente a los ingresos obtenidos por personas jurídicas por enajenación de activos fijos, así como el responsable de practicar la retención cuando el que compra es persona natural no agente de retención.

La norma tributaria establece que las personas naturales que hayan adquirido su casa o apartamento de habitación antes del 1 de enero de 1987, pueden beneficiarse de una reducción en la tarifa de retención en la fuente que aplica el notario, en el momento en que dicho bien es vendido.